cuánto cuesta construir una casa

Guía para saber cuánto cuesta construir una casa

    La pregunta del millón: si estás pensando en levantar tu futuro hogar, seguramente te habrás preguntado ¿cuánto vale construir una casa?

    En este artículo te hablaré sobre los conceptos clave y los costes que debes tener en cuenta a la hora de pedir presupuesto para saber,  aproximadamente, cuánto cuesta construir una casa.

Primero, debes saber si el cálculo se realiza por superficie útil o superficie construida:

01.

Superficie útil de una vivienda

    Se refiere a los metros útiles, todo aquello que se puede pisar (incluidos armarios). En la superficie útil de una vivienda NO se tienen en cuenta tabiques, pilares, espacios muertos, etc.

02.

Superficie construida

    Se refiere a la totalidad de metros cuadrados dentro del perímetro de la vivienda (incluidas instalaciones, tabiques, etc.).

    Como no vale lo mismo construir un m² de casa “cerrada” que un m² de porche o de garaje, nos interesa hablar siempre de superficie construida homologada o ponderada. Simplificando, se trataría de la suma de superficie construida de casa cerrada más la mitad de la superficie de porches y garajes, o bien valorarlo por separado.

    Otro dato a valorar es que la superficie construida siempre va a ser superior a la superficie útil, pudiendo variar hasta un 20%.

    Por esta razón, debes hablarlo con tu arquitecto a la hora de hacer números. En cualquier caso, el coste total de tu vivienda va a depender de:

  • La superficie construida: cuánto más grande, más cara.
  • El terreno sobre el que se construye: no es lo mismo el precio del metro cuadrado en la Costa Blanca en Alicante que en un pueblicito del interior de Murcia.
  • El proyecto y la dificultad de sus detalles constructivos.
  • El nivel de equipamiento: número y sofisticación de los baños y la cocina, sistema de climatización, domótica, etc.
  • Nivel de lujo de los materiales y acabados: con la oferta actual, un mismo diseño puede variar un 30% entre un mínimo aceptable y un máximo razonable.

Teniendo claro esto, vamos a por los diferentes costes que debes tener en cuenta si quieres construirte una casa.

Cuánto cuesta construir una casa desde cero: desglose de costes

    A lo largo de toda mi carrera me he encontrado muchas veces con el mismo error. Las personas que quieren construir una vivienda piensan que sólo existen los costes de compra del solar y de construcción. Pero nada más lejos de la realidad.

    A la hora de pensar en el presupuesto disponible se deben valorar los honorarios del arquitecto, licencias, trámites administrativos, impuestos…

    En este artículo hablaremos de cuánto cuesta construir una casa por metro cuadrado, para que puedas calcular cuánto vale construir una casa de 100 m2, de 120 m2 o de 200 m2.

    Ten en cuenta que estos valores son orientativos, si quieres conocer tu caso en particular y saber cuánto cuesta construir una casa, puedes escribirme sin compromiso.

01.

Coste del terreno.

    El valor del solar puede influir mucho en el precio final de tu casa.

    A la pregunta de «cuánto vale construir una casa en un terreno» la respuesta dependerá del emplazamiento, de las vistas, de la proximidad a un núcleo urbano, de la orografía o geología, los costes de acondicionar el acceso y de otras características del solar. Esto puede suponer desde un 25% hasta un 65% del coste total.

    Conseguir un buen terreno a un precio razonable será posiblemente la misión más compleja de todo el proceso. En Arquitecto.eco recomendamos que antes de la adquisición del terreno, te asesores sobre todas las ventajas y desventajas que presenta.

02.

Coste de la construcción.

    Para calcular cuánto cuesta construir una casa, en el coste de la construcción se debe tener en cuenta el coste de la ejecución de la vivienda y los costes de contratación.

    El coste de ejecución depende fundamentalmente del tipo de proyecto (diseño, estructura, ventanas…) Un promedio para casas aisladas en la España de 2019 podría situarse en 950€/m² construido homologado. Otros factores serían si la casa está entre medianeras o si el terreno presenta dificultades especiales, hablamos de entre 800 y 1400€/m². Continúo refiriéndome a casas para gente normal, es decir, podéis empezar por contar con unos 950€/m² y dependiendo del resultado con base en vuestras posibilidades reales, podéis recortar hasta 800€/m² o incluso haciendo algún sacrificio 750€/m², o aumentar otro tanto, es decir, aumentar la eficiencia de las ventas o incluso algún equipo generador de energía.

03.

Coste del arquitecto.

    El coste del equipo técnico (arquitecto + aparejador) de media puede costar unos 100€/m².

    Si unos técnicos competentes hacen lo que tienen que hacer deberían cubrir sus gastos, ganar unos 20€/hora por su trabajo y guardar un margen de maniobra de un 20%, ya que su forma de ejercicio obliga a muchas horas no facturables. Sobre esta base, contando con una dedicación poco previsible, contad con que un equipo técnico competente os costará entre 80 y 140€/m².

    Sin embargo, también es un precio que depende de muchos factores y la elección del arquitecto será responsabilidad tuya porque será el técnico que os guie y aconseje durante todo el proceso, y éste deberá mirar por tu interés en todo momento.

04.

Coste de la licencia de obras.

    Para saber cuánto cuesta construir una casa, también deberás valorar los costes administrativos.

    La licencia de obra es la suma de lo que cobra el Ayuntamiento por impuestos y tasas. Suele rondar el 4% del presupuesto del proyecto enviado por el arquitecto y con el que se solicita dicho trámite. No suele variar entre ayuntamientos cercanos.

    Los avales también forman parte de estos costes administrativos. El Ayuntamiento te solicitará dos tipos de avales:

  • Ocupación y desperfectos de vía pública.
  • Gestión de residuos.

    Estas cantidades sí suelen variar de un Ayuntamiento a otro y suelen oscilar, la primera, entre el 3-5% del presupuesto de ejecución material del proyecto (PEM) o entre 300 y 600€ por metro lineal de fachada a vía pública y, la segunda, entre el 1-3%. Una vez finalizada la obra y redactado el certificado final de obra por vuestro arquitecto, estos avales se devolverán.

    En resumen, no cuesta lo mismo construir una casa en Alicante que en Murcia.

    Teniendo en cuenta si en el coste de ejecución se incluyen o no los siguientes parámetros, la variación del precio de construir una casa puede oscilar entre:

Parámetros

Variación del precio por aproximado en 2019

Superficie útil o construida

 20%

Superficie construida computable o total

 25%

Honorarios arquitecto y aparejador

 8-12%

Coste constructor

 18%

IVA

 10%

    En caso de que dispongas de redes de servicios de agua, luz y saneamiento, deberás pagar la tasa e importe correspondiente para realizar estas acometidas. El coste dependerá de la proximidad de las redes de suministro a nuestra parcela, pero, en cualquier caso, no debería superar los 1300€.

    Si no existen estos servicios o están muy alejados de la parcela, se deberá valorar la construcción de un pozo ciego o fosa séptica, o también la construcción de una nueva red de suministro que conecte con la más próxima, lo que incrementaría el precio final de la vivienda.

    Para saber cuánto vale hacerse una casa, antes deberás pensar en su diseño para poder optimizar instalaciones, materiales y costes.

Costes fiscales, notariales y bancarios.

    Dentro de los costes fiscales, valoramos los impuestos en caso de compra de parcela (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA del solar (10 o 21%) y el Impuesto de Actos Jurídicos (1,5%)), el IVA del presupuesto de construcción de la vivienda (10%) y el IVA de los servicios de los técnicos (21%).

    Para calcular cuánto vale hacerse una casa, deberás incluir los gastos notariales y de registro para la escritura de obra nueva. Estos honorarios dependen de cada notario, pero guárdate otros 1000€ (para una parcela pequeñita).

    En caso de necesitar financiación se deben tener en cuenta los gastos financieros de la hipoteca.

    En Arquitecto.eco siempre recomendamos contratar el seguro de promotor para hacerse una casa. A priori puede parecer un gasto que te puedes ahorrar, pero ni te imaginas lo bien que se duerme por las noches con un buen seguro que te cubra la espalda y el bolsillo.

Conclusiones para saber cuánto cuesta construir una casa

    Los valores descritos en este artículo son cifras orientativas que pueden variar de un proyecto a otro.

    Para calcular el presupuesto disponible para construir tu casa debes tener en cuenta:

  1. Coste del terreno (en caso de que no tengas la parcela).
  2. Coste de la ejecución del proyecto y de construcción, que depende del diseño del mismo y la dificultad para su construcción.
  3. Honorarios del arquitecto y aparejador.
  4. Costes administrativos y fiscales (tasas, licencias, registros e impuestos).
  5. Costes financieros (notaría, hipoteca, seguros…)

    El precio por unidad para la ejecución de la obra puede oscilar entre 800-1400€/m2 y debes prestar atención a qué incluye este presupuesto y qué no. Ya que hay mucha piratería al decirte “le construiré su casa por 900€/m²”.

    Si has llegado hasta aquí, ya sabrás que deberías contestar: “¿Qué está incluido y qué no en esos 900€/m²?”.

    Por ello, antes de tomar una decisión debes hablar con tu arquitecto para tener en cuenta todas las variables.

    Te dejo una plantilla para que puedas calcular cuánto vale hacerse una casa según las características que necesites.

    Con fin de mejorar la experiencia de usuario, se recomienda que se rellene la tabla desde un Ordenador.
 

Si necesitas ayuda para saber cuánto cuesta construir una casa, puedes ponerte en contacto conmigo y veremos tu caso particular.