¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar un terreno?
Se trata de ayudas en forma de subvención, destinadas a la financiación de obras o actuaciones en edificios, incluyendo sus viviendas, de uso predominantemente residencial y en viviendas unifamiliares por las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética.
A nuestro Estudio de Arquitectura han llegado clientes que quieren hacerse su propia casa: una vivienda unifamiliar aislada, entre medianeras, reformar una casita de barrio, etc… Y normalmente vienen con unas ideas claras y unas propuestas muy interesantes para trabajar a partir de ellas, pero cuando nos dan información del terreno donde estará ubicada la vivienda, resulta que a veces, no es óptimo para materializar, en concreto, la idea que tienen en mente.
Encontrar el terreno ideal para construir tu futuro hogar no es una tarea fácil. Además de tener en cuenta los núcleos de población próximos, el entorno, las vistas, los vecinos… Es importante considerar los siguientes aspectos antes de comprar una finca, una vivienda para reformar, o ampliar, y no tener que lamentarnos una vez la hayamos adquirido.
Te interesa saber…
No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades de cada parcela en el Plan General de cada Ayuntamiento.
Tipo de suelo
En la legislación española existen 3 tipos de suelo según los usos permitidos: urbano, urbanizable y no urbanizable. En el urbano es el único en el que se puede construir, y en el resto se tienen que dar una serie de condicionantes que no suelen ser nada fácil, ni barato…
Si compras un suelo urbanizable habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir en él (ya que no se conceden licencias temporales para viviendas, solo para industria). Sin embargo, entre estos dos pasos pueden pasar de 2 a 10 años. En el caso de los suelos no urbanizables, solo se puede construir en ellos viviendas ligadas a explotación agraria, es decir, necesitamos demostrar que realmente producimos cosas, almendros, olivos, etc, y siempre que cumplamos con la parcela mínima que nos requiera la normativa para este fin, que suele ir dependiendo de los ayuntamiento desde los 20.000m² a los 80.000m² de Murcia .
Cada ayuntamiento cuenta con su normativa urbanística, donde puedes consultar estos datos y conocer si en esa parcela se puede construir, y justo en esto, Arquitecto.eco te puede echar una mano.
Existencia de servidumbres
Una servidumbre es el derecho de una persona física, administración pública o entidad privada de utilizar parte de nuestro terreno. Por ejemplo, si pasa una canalización propiedad de otro vecino, ayuntamiento o empresa de suministros debemos respetarlo, ya que es un derecho previo a la compra del terreno.
En estos casos, nos interesa conocer dónde está ubicada esta servidumbre, sus características y llegar a un acuerdo entre ambas partes.
También puede ocurrir que en función de la zona donde esté el terreno, puede ser necesario ceder parte al Ayuntamiento correspondiente para la ampliación de calles y aceras. Por ejemplo, si tu parcela tiene 1200 m2 podrían quedarte disponibles unos 800-900 m2.
Por si fuera poco, también debes encargarte de construir estas aceras o calles que pasen por tu parcela. Así que además de pagar por un terreno más grande, deberás hacerte cargo de la obra municipal.
Ocupación y edificabilidad
Cada municipio establece unas normas de ordenanzas para cada tipo de suelo, entre las que se encuentran estos parámetros. Ambos son muy importantes a tener en cuenta antes de comprar un terreno ya que pueden limitar el tamaño de la edificación.
La ocupación se refiere al porcentaje que puede ser edificado en la parcela, normalmente entre un 20 y 50 %, es decir, es la superficie máxima que la construcción puede ocupar sobre el terreno.
Por otro lado, la edificabilidad mide los metros cuadrados (m2) o cúbicos (m3) máximos que puede tener la vivienda sobre rasante (los sótanos no cuentan). Explicado en otras palabras, se refiere al total de metros cuadrados que puedes construir en un terreno, ya sea en una o varias plantas y en las que en ningún caso se podrá construir más de lo que se especifique en este parámetro.
Retranqueos
Los retranqueos también pueden influir directamente en el diseño de la vivienda. Este parámetro hace referencia a las distancias mínimas que se tendrán que dejar en los linderos de la parcela.
Por ejemplo, según la normativa del Plan General de Murcia debes tener una separación de al menos 5 metros del lindero principal y 3 del resto. Como resultado, tu casa debe ubicarse a partir de una distancia concreta y tendrías una superficie menor para poder construir que con la que inicialmente contabas.
Situación registral, catastral y Cédula urbanística.
Debes solicitar esta información para evitar fraudes en la compra. Puedes hacerlo en el Registro de la Propiedad para comprobar que sobre la finca no existe ningún embargo, garantía hipotecaria, limitaciones en la propiedad y que está libre de cargas.
A continuación, recomendamos comprobar la situación catastral de la finca para obtener los datos concretos de ubicación, uso y superficie. Además, puedes pedir una Certificación Catastral donde te aparecerán los datos del titular de la finca y de los titulares de los terrenos colindantes. Puede ser interesante si te interesa comprar varias fincas.
En la Cédula urbanística comprobaremos los criterios urbanísticos a los que nos tendremos que acoger si nuestra intención es edificar (su solicitud tiene un coste de en torno a 50€ dependiendo del Ayuntamiento).
Te interesa saber…
No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades del Plan General de cada Ayuntamiento. (No me cansare de repetirlo…)
Servicios e infraestructuras
¿Está el terreno acondicionado para lo que quieres construir? ¿O por el contrario tiene limitaciones? Debes comprobar los aspectos más prácticos de la finca: si tiene acometidas de agua, luz, saneamiento o, si no lo tiene, estudiar la viabilidad de instalarlas y valorar el coste adicional.
Esta información puedes pedirla en el ayuntamiento correspondiente.
Costes administrativos
De la compraventa del terreno, se derivan ciertos costes administrativos que muchas veces no se tienen en cuenta y resultan en una sorpresa desagradable. Estos gastos corresponden a la Notaría, Impuestos, Inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.
En Arquitecto.eco podemos ayudarte a decidir si el terreno que tienes en mente se adapta a la casa que te gustaría construir. Escríbenos sin compromiso o solicita presupuesto.
Te interesa saber…
No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades del Plan General de cada Ayuntamiento. (No me cansare de repetirlo…)
