Documentos necesarios para escriturar una obra nueva

    Una de las mayores preocupaciones que siempre surgen en la construcción de una obra nueva (una casa, una promoción de viviendas, una reforma, etc.) son los trámites legales. En este artículo te explicaré paso a paso qué documentos se necesitan para escriturar una casa.

    No es complicado, pero sí es conveniente que sepas cuál es tu caso para evitar posibles retrasos.

    Lo primero a tener en cuenta a la hora de escriturar una casa es si necesitas un préstamo del banco o no. En caso afirmativo, el banco te obligará a hacer dos escrituras:

01.

    Una declaración de obra nueva junto con la tramitación del préstamo, al inicio de la obra.

02.

Una declaración de final de obra.

    Si no necesitas un préstamo, con la declaración de final de obra será suficiente.

    Para que resulte más fácil de entender, haré una clasificación teniendo en cuenta el tipo de persona que quiere llevar a cabo la construcción. Por una parte si se trata de un promotor (empresa o constructor) y por la otra, si se trata de un particular o autopromotor.

    En ambas situaciones partimos de una finca en la que se quiere construir. La empresa o constructor querrá hacer un edificio o promoción de viviendas para su posterior venta. Y en el caso del particular, será una persona que quiere construir una casa para uso propio. 

    También, debe distinguirse entre obra nueva finalizada y obra nueva en construcción.

    La declaración de obra nueva en construcción se suele hacer cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y contrata una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

    Seguro que has llegado hasta aquí buscando qué documentos son necesarios para escriturar una casa. Te hablo de ellos más abajo, así que sigue leyendo.

Pero lo primero… ¿Qué es una declaración de obra nueva?

    Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de edificios o viviendas, reformas, ampliaciones, rehabilitaciones o bien otras obras nuevas análogas. Esta declaración se realiza siempre ante notario.

    Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. En otras palabras, que esa propiedad es legalmente tuya, puedes hacer con ella lo que quieres y gozarás de la protección jurídica con respecto a este inmueble.

    Veamos cada caso en particular. Si te interesa saber qué papeles se necesitan para escriturar una casa, sigue leyendo.

Autopromotores: escriturar viviendas de uso propio

    Cuando eres tú quien contrata al arquitecto para construir tu casa, hacer una reforma o una ampliación, llega un momento en el que te preguntarás «¿Qué documentos necesito para escriturar mi casa?».

    La declaración de obra nueva se realiza ante notario y para ello necesitarás aportar la siguiente documentación:

  • Escritura de propiedad de la parcela/solar.
  • Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • La Licencia de obra del Ayuntamiento, que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente.
  • La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legitimidad de la obra con el proyecto presentado (ya sea durante la construcción o una vez finalizada la obra).

Cuando la obra ya está acabada, deberás presentar:

  • Certificado final de obra visado y firmado legítimamente por el arquitecto.
  • Certificación catastral, que son las coordenadas de referenciación geográfica de la parcela y del inmueble.
  • Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
  • Certificado de eficiencia energética del edificio o de la casa (su validez máxima es de 10 años).
  • Inspección técnica del edificio, en caso de ser requisito.

    El autopromotor individual está exento del seguro decenal por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio.

    En caso de que el autopromotor decida vender el inmueble de uso propio antes de los 10 años, deberá contratar el seguro decenal. En cualquier caso, desde Arquitecto.eco te recomendamos que te asesores en este tema antes de tomar una decisión.

Promotor: escriturar viviendas que no son de uso propio.

    En el caso de una empresa o constructora que necesite realizar la declaración de obra nueva de inmuebles que no sean para uso propio, los papeles necesarios para escriturar la casa que deberá presentar ante el notario son:

  • Escritura de propiedad de la parcela/solar.
  • Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • La Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento.
  • La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legalidad de la obra con el proyecto que se presenta (bien durante la construcción o una vez finalizada la obra).

    Una vez la obra haya finalizado, se debe aportar:

  • La certificación del proyecto visado y firmado por el arquitecto.
  • El certificado de eficiencia energética.
  • La referencia catastral de la parcela y del inmueble.
  • La Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
  • El Libro del Edificio que deberá ser entregado a los usuarios finales del inmueble por parte del promotor. Debe ser aportado y firmado por el arquitecto. Este libro consta de 3 partes: una redactada por el arquitecto, otra por el aparejador y otra por ti, en caso de que seas el promotor.

    Además, se deberá aportar al Registro de la Propiedad para su archivo registral.

  • Seguro decenal: se trata de un seguro de daños y caución.

    El seguro decenal solo se exige para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda, por lo que si el edificio es para otro uso, no será obligatorio contratarlo. 

Preguntas frecuentes sobre escriturar una casa

    A todos nos surgen preguntas cuando nos encontramos en esta situación, pero he recopilado las más comunes para darte una respuesta:

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

    En el caso de una empresa o constructora que necesite realizar la declaración de obra nueva de inmuebles que no sean para uso propio, los papeles necesarios para escriturar la casa que deberá presentar ante el notario son:

  • Escritura de propiedad de la parcela/solar.
  • Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
  • La Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento.
  • La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legalidad de la obra con el proyecto que se presenta (bien durante la construcción o una vez finalizada la obra).

    Una vez la obra haya finalizado, se debe aportar:

  • La certificación del proyecto visado y firmado por el arquitecto.
  • El certificado de eficiencia energética.
  • La referencia catastral de la parcela y del inmueble.
  • La Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
  • El Libro del Edificio que deberá ser entregado a los usuarios finales del inmueble por parte del promotor. Debe ser aportado y firmado por el arquitecto. Este libro consta de 3 partes: una redactada por el arquitecto, otra por el aparejador y otra por ti, en caso de que seas el promotor.

    Además, se deberá aportar al Registro de la Propiedad para su archivo registral. Si deseas saber más sobre cómo inscribir en el registro tu vivienda puedes consultar mi post: Escriturar una vivienda antigua.

  • Seguro decenal: se trata de un seguro de daños y caución.

    El seguro decenal solo se exige para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda, por lo que si el edificio es para otro uso, no será obligatorio contratarlo. 

01.

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

    Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria.

    En caso de un particular o autopromotor que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

02.

¿Cuánto tarda un notario en preparar escrituras?

    No existe un plazo establecido para escriturar una casa, ya que depende de factores como la carga de trabajo de las administraciones pertinentes.

    Una vez que le entregas toda la documentación necesaria al notario para realizar las escrituras de una casa, puede tardar alrededor de 3 semanas. Cuando estén listas, deberás ir a firmar las escrituras ante notario.

    Por eso, te recomiendo que te informes desde un principio de cuál es tu caso y qué documentos necesitas para escriturar tu casa, para que el proceso se realice lo más ágil posible.

03.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

    No hay un precio establecido para saber cuánto cuesta escriturar una casa exactamente.

    Dependerá de los gastos de notario y de las tasas correspondientes.

04.

¿Qué es el Impuesto de Bienes Inmuebles?

    Explicado en idioma no jurídico, es la revalorización del suelo donde se encuentra un inmueble y es un impuesto obligatorio de los Ayuntamientos.

    Imagina que construiste una casa en la finca de la aldea hace 20 años y decides venderla, el valor del suelo en aquel entonces es probable que fuese inferior a lo que vale ahora, 20 años después.

    La diferencia de esos valores es el Impuesto de Bienes Inmuebles.

05.

¿Qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad?

    La inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble no es obligatoria, pero sí recomendable por sus beneficios.

    Es una manera de curarse en salud y evitar posibles infracciones como la doble venta y te permite pedir una hipoteca si la necesitas.

    Esta inscripción suele costar entre 100-300€ aproximadamente. Una vez tienes la escritura de la vivienda entregada por el notario, puedes inscribirla en el Registro de la Propiedad.

    Espero que este artículo te haya resultado útil, aquí hablamos sobre los documentos necesarios para escriturar una casa de obra nueva, es decir, aquella construida en un solar o parcela.

    No te pierdas mi próximo post, porque en él te hablaré sobre los contratos de compra-venta de un inmueble y todos los documentos necesarios para escriturar una casa en este caso.

    ¿Quieres información sobre tu caso particular? Hablemos sin compromiso.

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6 comentarios en «Documentos para escriturar una obra nueva»

  1. Buenas noches , mi consulta es la siguiente . Yo tengo mi vivienda escriturada pero hace ya más de 11/12 años hice una planta arriba , la cual esa parte no la tengo escriturada . Estoy pensando en sacar las escrituras de la parte de arriba pero no se exactamente que es lo que tengo que hacer ni que documentos necesito . Mi duda es la siguiente , creo recordar que en su día el que me lo hizo la obra no pidio permiso de obra, me exigen algún documento el cual me piden el permiso de obra ? Y si no lo tuviera ? Que debo hacer ? La empresa que me la hizo ya no existe hace muchos años . Gracias

    Responder
  2. Queremos comprar una casa pero la dueña solo tiene las primeras escrituras registradas de cuando la casa estaba en construcción. Las escrituras de obra definitiva no las tiene, las de la casa ya terminada, pero en cambio si tiene la cédula de habitabilidad etc… entiendo que para poder hacer la compra es necesario que ella escriture la casa como obra definitiva no? Andamos un poco perdidos!
    Muchisimas gracias
    Un saludo!

    Responder
    • Buenas tardes Ángela.
      Hay varias cosas que deberíamos comprobar, pero sin entrar en detalles le explico:
      Efectivamente, antes de hacer la compra-venta o a la misma vez, se deberían actualizar los datos de la vivienda. Para ellos se realiza una descripción del estado actual y situación con las coordenadas georreferenciadas. Con eso el notaría realiza los dos tramites a la vez.
      Si tiene cualquier otra duda o necesita profundizar más en el tema, llámeme al 659 414 028 y concretamos.

      Responder
  3. Buenas tardes,
    He adquirido un terreno y he escriturado la compra venta y registrado la casa con el correspondiente pago de impuestos y tasas de notario y gestoría. Esta compra ha sido sin necesidad de hipoteca. Para la rehabilitación integral he solicitado un préstamo autopromotor y me piden la escritura de obra nueva con aproximadamente el mismo importe entre tasas, notaría, hacienda. Es decir otra vez un enorme gasto para esta escritura. Es obligatorio tener que hacer también esta escritura y luego tener que hacer el ‘ fin de obra’?
    Muchas gracias

    Responder
    • Buenas.
      Como es una rehabilitación integral, no se puede hacer una escritura de obra nueva, porque la obra no es nueva.
      Cada banco tiene sus particularidades. Normalmente el banco pide un presupuesto adjunto a una solicitud de licencia para justificar el gasto y conceder el préstamo.
      En el caso de ser solo rehabilitación no es necesario volver a escriturar, otra cosa es si haces reforma y aplicación, que se deberá actualizar la escritura a la vivienda resultante.
      Gracias.
      Un saludo.

      Responder

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