Los documentos necesarios para escriturar una obra nueva
Una de las mayores preocupaciones que siempre surgen en la construcción de una obra nueva (una casa, una promoción de viviendas, una reforma, etc.) son los trámites legales. En este artículo te explicaré paso a paso qué documentos se necesitan para escriturar una casa.
No es complicado, pero sí es conveniente que sepas cuál es tu caso para evitar posibles retrasos.
Lo primero a tener en cuenta a la hora de escriturar una casa es si necesitas un préstamo del banco o no. En caso afirmativo, el banco te obligará a hacer dos escrituras:
01.
Una declaración de obra nueva junto con la tramitación del préstamo, al inicio de la obra.
02.
Una declaración de final de obra.
Si no necesitas un préstamo, con la declaración de final de obra será suficiente.
Para que resulte más fácil de entender, haré una clasificación teniendo en cuenta el tipo de persona que quiere llevar a cabo la construcción. Por una parte si se trata de un promotor (empresa o constructor) y por la otra, si se trata de un particular o autopromotor.
En ambas situaciones partimos de una finca en la que se quiere construir. La empresa o constructor querrá hacer un edificio o promoción de viviendas para su posterior venta. Y en el caso del particular, será una persona que quiere construir una casa para uso propio.
Antes de continuar hay que tener en cuenta también otros dos conceptos, debe distinguirse entre obra nueva finalizada y obra nueva en construcción. Esta última se suele hacer cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y contrata una hipoteca sobre el inmueble en construcción.
Pero lo primero… ¿Qué es una declaración de obra nueva?
Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de edificios o viviendas, reformas, ampliaciones, rehabilitaciones o bien otras obras nuevas análogas. Esta declaración se realiza siempre ante notario.
Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. En otras palabras, que esa propiedad es legalmente tuya, puedes hacer con ella lo que quieres y gozarás de la protección jurídica con respecto a este inmueble.
Ahora veamos cada caso en particular. Si te interesa saber qué documentos se necesitan para escriturar una obra nueva, sigue leyendo.
Autopromotores: escriturar viviendas de uso propio
Cuando eres tú quien contrata al arquitecto para construir tu casa, hacer una reforma o una ampliación, llega un momento en el que te preguntarás «¿Qué documentos necesito para escriturar mi casa?».
La declaración de obra nueva se realiza ante notario y para ello necesitarás aportar la siguiente documentación:
- Escritura de propiedad de la parcela/solar.
- Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- La Licencia de obra del Ayuntamiento, que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente.
- La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legitimidad de la obra con el proyecto presentado (ya sea durante la construcción o una vez finalizada la obra).
Cuando la obra ya está acabada, deberás presentar:
- Certificado final de obra visado y firmado legítimamente por el arquitecto.
- Certificación catastral, que son las coordenadas de referenciación geográfica de la parcela y del inmueble.
- Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
- Certificado de eficiencia energética del edificio o de la casa (su validez máxima es de 10 años).
- Inspección técnica del edificio, en caso de ser requisito.
El autopromotor individual está exento del seguro decenal por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, si decide vender dicho inmueble antes de los 10 años, deberá contratar este seguro. En cualquier caso, desde Arquitecto.eco te recomendamos que te asesores en este tema antes de tomar una decisión.
Promotor: escriturar viviendas que no son de uso propio.
En el caso de una empresa o constructora que necesite realizar la declaración de obra nueva de inmuebles que no sean para uso propio, los papeles necesarios para escriturar la casa que deberá presentar ante el notario son:
- Escritura de propiedad de la parcela/solar.
- Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
- La Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento.
- La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legalidad de la obra con el proyecto que se presenta (bien durante la construcción o una vez finalizada la obra).
Una vez la obra haya finalizado, se debe aportar:
- La certificación del proyecto visado y firmado por el arquitecto.
- El certificado de eficiencia energética.
- La referencia catastral de la parcela y del inmueble.
- La Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
- El Libro del Edificio que deberá ser entregado a los usuarios finales del inmueble por parte del promotor. Debe ser aportado y firmado por el arquitecto. Este libro consta de 3 partes: una redactada por el arquitecto, otra por el aparejador y otra por ti, en caso de que seas el promotor. Además, se deberá aportar al Registro de la Propiedad para su archivo registral.
- Seguro decenal: se trata de un seguro de daños y caución. Solo se exige para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda, por lo que si el edificio es para otro uso, no será obligatorio contratarlo.
Preguntas frecuentes sobre escriturar una casa
A todos nos surgen preguntas cuando nos encontramos en esta situación, pero he recopilado las más comunes para darte una respuesta:
01.
¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?
Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria.
En caso de un particular o autopromotor que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.
02.
¿Cuánto tarda un notario en preparar escrituras?
No existe un plazo establecido para escriturar una casa, ya que depende de factores como la carga de trabajo de las administraciones pertinentes.
Una vez que le entregas toda la documentación necesaria al notario para realizar las escrituras de una casa, puede tardar alrededor de 3 semanas. Cuando estén listas, deberás ir a firmarlas.
Por eso, te recomiendo que te informes desde un principio de cuál es tu caso y qué documentos necesitas para escriturar tu casa, para que el proceso se realice lo más ágil posible.
03.
¿Cuánto cuesta escriturar una casa?
No hay un precio establecido para saber cuánto cuesta escriturar una casa exactamente.
Dependerá de los gastos de notario y de las tasas correspondientes.
04.
¿Qué es el Impuesto de Bienes Inmuebles?
Explicado en idioma no jurídico, es la revalorización del suelo donde se encuentra un inmueble y es un impuesto obligatorio de los Ayuntamientos.
Imagina que construiste una casa en la finca del pueblo hace 20 años y decides venderla, es probable que el valor del suelo en aquel entonces fuese inferior a lo que vale ahora, 20 años después.
La diferencia de esos valores es el Impuesto de Bienes Inmuebles.
05.
¿Qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble no es obligatoria, pero sí recomendable por sus beneficios.
Es una manera de curarse en salud y evitar posibles infracciones como la doble venta y te permite pedir una hipoteca si la necesitas.
Esta inscripción suele costar entre 100-300€ aproximadamente. Una vez tienes la escritura de la vivienda entregada por el notario, puedes inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Espero que este artículo te haya resultado útil, aquí hablamos sobre los documentos necesarios para escriturar una casa de obra nueva, es decir, aquella construida en un solar o parcela.
No te pierdas mi próximo post, porque en él te hablo sobre los documentos de compra-venta de una vivienda y todo lo necesario para escriturar una casa en este caso.
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20 comentarios en «Documentos para escriturar una obra nueva»
Buenas noches , mi consulta es la siguiente . Yo tengo mi vivienda escriturada pero hace ya más de 11/12 años hice una planta arriba , la cual esa parte no la tengo escriturada . Estoy pensando en sacar las escrituras de la parte de arriba pero no se exactamente que es lo que tengo que hacer ni que documentos necesito . Mi duda es la siguiente , creo recordar que en su día el que me lo hizo la obra no pidio permiso de obra, me exigen algún documento el cual me piden el permiso de obra ? Y si no lo tuviera ? Que debo hacer ? La empresa que me la hizo ya no existe hace muchos años . Gracias
Contestado por email. Gracias.
Queremos comprar una casa pero la dueña solo tiene las primeras escrituras registradas de cuando la casa estaba en construcción. Las escrituras de obra definitiva no las tiene, las de la casa ya terminada, pero en cambio si tiene la cédula de habitabilidad etc… entiendo que para poder hacer la compra es necesario que ella escriture la casa como obra definitiva no? Andamos un poco perdidos!
Muchisimas gracias
Un saludo!
Buenas tardes Ángela.
Hay varias cosas que deberíamos comprobar, pero sin entrar en detalles le explico:
Efectivamente, antes de hacer la compra-venta o a la misma vez, se deberían actualizar los datos de la vivienda. Para ellos se realiza una descripción del estado actual y situación con las coordenadas georreferenciadas. Con eso el notaría realiza los dos tramites a la vez.
Si tiene cualquier otra duda o necesita profundizar más en el tema, llámeme al 659 414 028 y concretamos.
Buenas tardes,
He adquirido un terreno y he escriturado la compra venta y registrado la casa con el correspondiente pago de impuestos y tasas de notario y gestoría. Esta compra ha sido sin necesidad de hipoteca. Para la rehabilitación integral he solicitado un préstamo autopromotor y me piden la escritura de obra nueva con aproximadamente el mismo importe entre tasas, notaría, hacienda. Es decir otra vez un enorme gasto para esta escritura. Es obligatorio tener que hacer también esta escritura y luego tener que hacer el ‘ fin de obra’?
Muchas gracias
Buenas.
Como es una rehabilitación integral, no se puede hacer una escritura de obra nueva, porque la obra no es nueva.
Cada banco tiene sus particularidades. Normalmente el banco pide un presupuesto adjunto a una solicitud de licencia para justificar el gasto y conceder el préstamo.
En el caso de ser solo rehabilitación no es necesario volver a escriturar, otra cosa es si haces reforma y aplicación, que se deberá actualizar la escritura a la vivienda resultante.
Gracias.
Un saludo.
Buenos días.
Estamos pensando en comprar una casa que aún no está terminada, a un particular.
La casa tiene cimientos, estructura y cerramientos, pero no dispone aún de luz, ni agua, ni suelo/azulejos, ni nada (es decir, habría que terminarla).
Al comprarla, hemos de pagar el 21% de IVA, eso sí lo sé.
Mi duda es, una vez que terminemos la obra y esté habitable, habría que escriturar la vivienda o eso ya lo debe haber hecho el actual propietario antes de poder venderla?
Buenas tardes Pedro.
Al comprar la vivienda se hace una trasmisión de escritura, donde en esta debe estar descrito el bien que se adquiere. Es decir, en esa escritura constara una edificación con las características que esta tenga.
Respecto a los impuesto aplicable a una vivienda »usada» entre particulares no se paga IVA, si no impuesto de trasmisiones patrimoniales (ITP) que varían entre el 6 y el 10% dependiendo de la Comunidad Autónoma de la que se trate.
Gracias por contactar.
Un saludo.
Buenas noches,
tenemos una casa sin escriturar construida legalmente con todas sus licencias en nuestro terreno, del cual sí tenemos la escritura.
La casa se construyó en 2010.
Mi consulta es, a la hora de escriturar la casa vamos a tener que pagarle a Hacienda por haber incrementado el valor de nuestro patrimonio? Si es así, cómo se calcularía?
Gracias
Buenos días Irene.
Gracias por el comentario.
Efectivamente, es un aumento del patrimonio que hay que pagar antes o después, lo que siempre recomiendo que sea cuanto antes, porque es un impuesto el cual tiende a subir.
Para calcularlo puede acceder a los tramos de impuestos por construcción de vivienda de la agencia tributaría. Estos tramos van asociados al valor de la vivienda, que se puede calcular con un programa que cada CCAA pone a disposición del ciudadano en su web.
Un saludo.
Hola. Yo he comprado un piso de obra nueva y el día 7 de junio por fin puedo ir a verlo. El promotor me comenta que hasta que no esté el número de registro de la propiedad, no puedo tasar y por lo tanto, no puedo solicitar hipoteca hasta entonces. El problema es que los intereses de los bancos no paran de subir en este 2022. Tengo una operación que me interesa en el Banco, pero no sé si voy adelantada si la acepto ahora, o si podrán tasarme el piso sin problemas… o si por contra, me perjudicará y tendré que pagar más por haberme adelantado… ¿cuánto tarda normalmente el registro de la propiedad de una vivienda?
Hola.
Gracias por el comentario.
Si todo esta bien, el registro suele tardar entorno a un mes en inscribir una vivienda.
Un saludo.
Hola. Gracias de antemano por los consejos y comentarios. Tengo dos escrituras, una corresponde al terreno que compramos (1999) (aprox. 36.000€), y la otra es de obra nueva finalizada, de la casa que construimos en ese mismo terreno. En esta última, después de informar sobre los datos registrales del terreno, y después de describir la construcción, nos pone un valor en euros con el concepto de «valor de construcción» (240000€). De cara al futuro, si tuviese que venderla, y calcular los impuestos (fiscalidad), ¿he de sumar el valor del terreno y de la obra nueva finalizada, o por el contrario la cantidad de 240000€ del valor de construcción ya incluye el terreno?
Hola Ascensión.
Gracias por el comentario.
La pregunta es un poco compleja para contestar por aquí.
He recibido varias consultas relacionadas. Estoy redactando un post para publicar en mi blog, que va a aclarar gran parte de lo que me pregunta.
Gracias.
Un saludo.
Yo tengo un edificio de dos salones y tres vivienda y no las quiero para vender yo debo de hacer el seguro decenal?
Muchas gracias
Hola Francisco.
El seguro decenal es obligatorio para las construcciones de obra nueva o rehabilitación que se vayan a comercializar.
Un saludo.
Buenas tardes.
En 2003 construimos una casa en un terreno, el terreno tiene la escritura,
Tenemos todos los documentos, memoria arquitecto, final de obras, primera ocupación etc.
Ahora queremos hacer la escritura de la casa.
Además de los gastos de notaria y registro. ¿Qué otros impuestos …. hay que pagar?.
La casa la ponemos en la declaración de renta por el valor catastral que es superior al valor de construcción
Hola María.
Gracias por ponerse en contacto.
Si todo esta bien no tendría ningún otro gasto, le recomiendo que en la escritura otorgue a la vivienda el valor de referencia, que es diferente al valor catastral.
Un saludo.
Hola,
Quisiera hacerles una consulta en referencia a la escrituracion de una vivienda de obra nueva, adquirida por mi padre previo abono de una reserva. Su idea es cederme su participación ya que, al ser mayor, él no podrá solicitar hipoteca.¿ Es mejor escriturar los dos juntos y a posteriori, que me haga donación, o directamente donarme y escriturar yo solo? Que ventajas e inconvenientes podría haber de cada opción ? Gracias por su ayuda
Buenos días.
Este tipo de preguntas es mejor que se las realice a su administrador fiscal, ya que depende de ciertos condicionantes fiscales que desconozco.
Gracias.
Un saludo.