¿Qué necesito para escriturar una casa antigua?
Poner al día tu vivienda no es tarea fácil. Lamentablemente, esta es una realidad de la que nos vamos dando cuenta conforme avanzamos en el proceso que, en algunos casos, puede alargarse durante meses (o años…).
En este artículo describimos cada una de las situaciones que te puedes encontrar a la hora de escriturar una casa antigua. Si no es tu caso y solo quieres información sobre los documentos necesarios para escriturar una obra nueva (casa, edificio de viviendas, etc.), visita el enlace anterior.
Al tiempo que tienes que dedicar a decidir cómo la quieres (distribución, calidades, decoración, etc.) se debe sumar el tiempo que se llevan los diferentes trámites que hay que realizar ante las distintas instituciones. Vamos a intentar plasmar, de una manera muy resumida, las diferentes situaciones ante las que te puedes encontrar, así como el camino a seguir o, mejor dicho, a qué organismo acudir en función del punto en el que te encuentres.
Cuando se adquiere o se tiene en mente adquirir una vivienda (ya sea por compraventa, donación, herencia…), los conceptos “Catastro”, “Registro de la Propiedad” y “Notario” dejan de ser desconocidos.
Es importante tener claro que estos organismos NO son lo mismo. Mientras que el Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen todos los bienes inmuebles del territorio nacional (sin perjuicio de los regímenes forales vigentes en País Vasco y Navarra), el Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia en la que se inscribe el dominio y demás derechos reales que recaigan sobre bienes inmuebles con la finalidad de dar seguridad al tráfico jurídico-inmobiliario.
De lo anterior, debemos quedarnos con las siguientes ideas:
01.
¿Es obligatorio declarar mi casa?
El Catastro es un registro de naturaleza fiscal, por lo que es obligatorio declarar ante éste todas aquellas alteraciones de naturaleza física (obra nueva, demolición, reforma, segregación…) o jurídica (cambios de dominio) que se realicen sobre el inmueble de nuestra propiedad.
La inmatriculación o inscripción en el Registro de la Propiedad, por el contrario, es voluntaria, aunque sí muy recomendable. No obstante, existen algunos supuestos en los que se requiere que la finca esté inscrita en el Registro (por ejemplo, para la contratación de hipotecas).
02.
¿Los datos de catastro son los correctos?
A pesar de ser organismos distintos, la descripción de una finca en Catastro y en el Registro de la Propiedad (cuya inscripción se hace a partir de una Escritura Pública que acredite la propiedad) DEBE SER IGUAL y, a su vez, esta descripción tiene que coincidir con la del inmueble en la realidad.
Es decir, la descripción de mi inmueble, ya sea un piso, una casa dentro de una parcela de terreno, una casa entre medianeras, o un suelo tiene que ser la misma en Catastro, en el Registro de la Propiedad (y/o Escritura de propiedad) y en la realidad.
Si tu inmueble es de nueva creación o tienes un piso en un bloque de viviendas, posiblemente no exista ningún problema, estos suelen estar correctamente actualizados.
El tema se complica en inmuebles con documentación de la propiedad antigua (realizada con base en manifestaciones de los propietarios sin ningún tipo de base documental fiable) y en aquellos que han ido sufriendo modificaciones pero no se ha actualizado la documentación de la propiedad y Catastro paralelamente.
03.
¿Cómo declaro mi casa?
Llegados a este punto, lo primero que hay que hacer es comparar la información del Catastro y la de la Escritura de Propiedad. Para ello se debe disponer de una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) del inmueble, obtenida a partir de la referencia catastral del mismo. Si no la conocemos, podemos sacarla de los recibos de contribución (IBI), recibos de la luz o agua o consultar a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Muy importante…
La CCDyG contiene datos protegidos, por lo que sólo la podrá obtener el titular catastral del inmueble (en la SEDE ELECTRÓNICA DEL CATASTRO usando certificado digital) o una persona autorizada por éste (presentando una solicitud dirigida a la Gerencia del Catastro donde se ubique el inmueble) acompañada de la autorización. Una vez tengamos la CCDyG y la Escritura, se ha de comparar la descripción de la finca en ambos, principalmente la calle, el número de policía y la superficie de suelo y construida.
Recuerda…
En tu escritura y tu CCDyG deben coincidir la calle, el número de policía y la superficie de suelo y construida.
Si los datos de ambos coinciden (o hay una diferencia de superficie menor del 10%), perfecto. Si la finca no está inscrita, solo se debe ir al Registro de la Propiedad para su inmatriculación. También si quieres completar su descripción añadiendo datos físicos fiables.
¿Qué debo hacer si los datos de catastro no coinciden?
Si los datos no coinciden, el dueño tiene que tener claro cómo es su inmueble.
No te preocupes, solo se podrá dar alguna de las siguientes situaciones.
1.
¿Por dónde empezar?
Los datos de Catastro son correctos, pero mi Escritura es errónea o está desactualizada
¿Tu vivienda está bien en el Catastro pero no está escriturada? Deberás acudir directamente al Notario. Este considerará si procede la rectificación de la Escritura y te indicará los trámites a seguir.
1.1.
Si tu vivienda ocupa toda la parcela, el Notario solo necesitará la ya mencionada CCDyG y, por supuesto, la escritura de propiedad.
1.2.
Si tu vivienda está dentro de la parcela pero no la ocupa toda, es decir, tienes la fortuna de tener un terreno libre que la rodea… tendrás que llevarle también un Informe de Ubicación de la Construcción (IUC) sobre cartografía catastral. Un consejo, antes de echarte a temblar pensando qué será eso, habla con tu arquitecto, ¡él tiene la respuesta!
2.
La Escritura es correcta, pero los datos de Catastro no.
Si tu construcción está escriturada correctamente, posiblemente en Catastro esté bien grafiada. Una vez se otorga la escritura, se suele presentar el modelo de declaración 900D ante Catastro.
La situación que exponemos en este apartado es muy frecuente en parcelas de terreno sin construir o solares. Como hemos comentado al principio, es común que en escrituras antiguas la superficie no sea la real del inmueble puesto que ésta se incorporaba a partir del testimonio de los otorgantes, por lo que este dato no es suficiente para modificar la descripción en Catastro, cuyos datos se presumen ciertos (artículos 3.3 del RDL 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario-TRLCI). En este caso, tienes que acudir al Catastro.
Tendrás que aportar, además de la Escritura, un plano acotado y a escala o georreferenciado realizado por un arquitecto o Informe de Validación Gráfica –IVG- (quien quiera documentarse sobre el tema, lo podrá encontrar también con el siguiente nombre “Representación Gráfica Georreferenciada Alterativa”) cuyo resultado sea coincidente con la finca descrita en la Escritura.
Una vez Catastro estudie la documentación y, si la considera suficiente se iniciará el correspondiente procedimiento, denominado “Subsanación de Discrepancias” (artículo 18.1 del TRLCI).
3.
Ni la Escritura ni el Catastro describen cómo es mi inmueble. De nuevo al Notario:
3.1.
Si mi construcción ocupa toda la parcela y no coincide con lo de Catastro ni con la Escritura: tendrás que tener preparado el CCDyG (otra vez, Sí), la escritura y un certificado de antigüedad elaborado y firmado por un arquitecto.
3.2.
Mi construcción no ocupa todo el solar y no coincide con la Escritura ni con el Catastro: tendrás que tener preparado el CCDyG (otra vez, sí), la escritura, un certificado de antigüedad elaborado y firmado por un arquitecto y un Informe de Ubicación de la Construcción con las coordenadas UTM (si no hay construcción y queremos escriturar un solar o parcela rústica, necesitarás un plano y un Informe de Validación Gráfica.)
El Notario procederá en este caso conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria (artículo 201). Si lo estima conveniente, comunicará la nueva descripción a Catastro para que lo arreglen (18.2 del TRLCI). Si no, con la Escritura actualizada, el titular catastral presentará en Catastro la correspondiente solicitud junto con las pruebas pertinentes.
Pero, yo lo que quiero es registrar mi propiedad…
Una vez, rectificada la escritura y/o el Catastro, y la descripción de ambos coincida, se podrá inmatricular o inscribir la finca en el Registro de la Propiedad. En la propia notaría os darán las indicaciones oportunas.
A modo de conclusión, las ideas básicas son:
- La descripción de un inmueble en Catastro tiene que coincidir con la del Título de propiedad y ambos, a su vez, con la realidad inmobiliaria (esto evita posibles conflictos futuros).
- Si no tengo escriturada mi construcción pero en Catastro está bien, se debe acudir a la Notaría con una CCDyG y, según tu caso, un IUC (apartado 1.1).
- Si el Catastro es erróneo o directamente no aparece mi construcción (y no se debe al incumplimiento de declarar presentando el modelo 900D) y la escritura también está mal, se debe acudir al Notario con la documentación, incluyendo planos (IUC o/y IVG) y un certificado de antigüedad firmados por un arquitecto.
Es importante que tengas en cuenta que cualquiera de las tres situaciones expuestas conlleva la realización de una serie de trámites que se pueden alargar en el tiempo.
Es recomendable que los haga el titular catastral o representante (NO AUTORIZADO) y que toda la documentación gráfica que se aporte (plano) esté firmada o, al menos elaborada, por un arquitecto.
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Si necesitas ayuda para saber como escriturar tu casa antigua, puedes ponerte en contacto conmigo y veremos tu caso particular.
28 comentarios en «¿Qué necesito para escriturar una vivienda antigua?»
Hola buenas tengo una vivienda con antigüedad de unos 90 años y no dispongo de escrituras ni está registrada.En el catastro esta reflejada mi madre al cien por cien. La casa tiene todo al corriente de pago tanto la luz el agua y la contribución.Me gustaría saber como puedo registrarla y sacarle escrituras y ponerla a mi nombre .Un saludo
Contestado por email. Gracias.
Hola buenas tardes soy Carlos,me quiero comprar una casa ,la cual pertece a una señora ,la cual no tiene papeles ni de registro,ni escrituras, ni catastro, solo un testamento, en cual dice que todas las propiedades son de la vendedora, sin especificar.
Me quiere hacer una transmisión, después yo elevalarla a escritura pública, después puedo registrarla en el catastro y en la propiedad a mi nombre,?
Sabría decirme por cuánto puede salirme , una casa de 50 metros cuadrados.
Gracias
Contestado por email. Gracias.
buenas noches, soy propietaria y titular de una casa no escritura ,el terreno donde esta ubicada tambien soy la titular ,esta en el catastro porque se presento finiquito de obra en el año 1982 y estoy pagando IBI y declarada en renta desde dicho año como patrimonio (provincia de Barcelona)
Que documentacion necesito para escriturarla y que pasos tengo que realizar
Gracias
Buenos días.
Lo primero debería consultar con su notario, ya que cada territorio tiene sus particularidades.
Por lo general, los notarios solicitan un informe técnico que describiera las características actuales de la vivienda, así como sus coordenadas georreferenciadas.
Gracias.
Un saludo.
Buenas tardes, tengo un solar con una vivienda pero que ahora la tengo tapiada (porque me entraron ocupas hace un tiempo) pero en el registro catastral consta la vivienda mientras que en la escritura no.
Que tengo que hacer para poder modificar la escritura e incorporar la vivienda?
Gracias
Buenas tardes.
Debe ir al notario con un certificado de antigüedad redactado por un técnico, que describa la vivienda e incluya las coordenadas georreferenciadas de esta. Con ese documento pida cita en su notario y él incorporara la vivienda a la escritura.
Si necesita más información sobre el certificado en cuestión puede llamarme por teléfono al 659 414 028.
Gracias por contactar.
Un saludo.
Quisiera comprar una vivienda sin escrituras. Voy a solicitar un préstamo personal para ello. Podría comprar la vivienda y posteriormente inscribirla?
Gracias por ponerse en contacto.
Si, puede escriturar en el momento que lo desee.
Buenas quisiera registrar una casa que he comprado pero no tiene es rituras
Gracias por ponerse en contacto.
Debería acudir ha su notario con toda la información de la que disponga y será él quien le pida la documentación que en este caso sea necesaria.
Hola, hay una casa antigua en estado de abandono, donde vivieron durante muchos años mis bisabuelos y abuelos ya que trabajaban la siembra en unos terrenos que estaba adyacentes y eran propiedad de los mismos dueños de la casa (los cuales se desconocen). Alli nacio mi mamá y todas mis tias y tios, un total de 14. Estoy intentando contactar a los propietarios o herederon para saber si es de su interes venderla y entre tadas las diligencia que he podido hacer, he solicitado una nota simple a traves del Registro de Propiedades con los datos de catastro y me dicen que con los datos aportados no ha sido posible localizar la finca registral. Que pudiese hacer para descifrar facilmente el propietario, saber de la tiene escritura (en caso de tenerla) o orientarme a la ubicación de su propietario?
Buenos días Yonathan.
Gracias por ponerse en contacto.
Actualmente, la única forma que existe de conocer la identidad de los propietarios de un inmueble, sin ser titular catastral del mismo ni alegando causas de interés directo y legítimo, es a través del Registro de la Propiedad.
No obstante lo anterior, la obtención de dicha información tampoco es fácil pues los Registros de la Propiedad platean muchos problemas con la identificación de las fincas sobre las que se solicita la información.
Igualmente, se ha de tener en cuenta la inmatriculación y posteriores inscripciones en el Registro de la Propiedad es voluntaria, por lo que pueden existir fincas que no estén inscritas y de las que dicho Registro no disponga de información.
El Colegio de Registradores ha puesto a disposición de los ciudadanos un geoportal desde el que se puede localizar la finca interesada y solicitar la nota simple.
La URL de acceso es la siguiente:
https://geoportal.registradores.org/
Desde ahí se puede hacer una búsqueda por referencia catastral (no todas las fincas registrales tienen asociado este dato), Código Registral Único (se suele desconocer) y por ubicación (ESTA SERÍA LA OPCIÓN MÁS CORRECTA)
Buenos días,
mi padre tiene una casa junto a sus hermanos heredada de su madre (vivienda muy antigua), pero las ultimas escrituras se quemaron y por tanto carecen de ella.
Nos gustaría poder escriturarla y pasar a nombre de ellos (hermanos).
¿Qué tenemos que hacer?
Pagamos el ibi y restos de suministros por si te sirve de aclaración.
Buenos días Fan.
Gracias por el comentario.
Acuda al notario con el testamento, el le solicitara la documentación técnica que necesita.
Un saludo.
Hola,
Muchas gracias por el articulo, la verdad es que a nosotros nos pasa algo parecido y estamos algo preocupados. Te cuento el caso a ver que opinas. Vamos a comprar un piso que es el 5ºB. La finca en cuestión cuenta con una entreplanta donde de hecho, hay un colegio.
Pues bien, en el catastro y «postalmente» el piso es el 5ºB, pero sin embargo en la nota simple y en la escritura de los dueños actuales (1992) el piso figura como 6ºB. Entiendo que se ha arrastrado desde el origen de la construcción de la vivienda (1966) y que la entreplanta es la que esta provocando esta confusión. El numero de finca y demás coincide en todos los lados, digamos que la finca es esa, pero en el registro está mal registrado.
Ahora que vamos a hacer una nueva escritura, se podría corregir y que apareciese el 5º B en todos los lados, como se podría justificar? El IBI y todos los suministros se pagan por el 5ºB. Pero Nota Simple y Escritura figura 6ºB (en realidad es la sexta planta con la entreplanta…..)
Muchiiiisias gracias!!
Saludos
Buenos días Javier.
Gracias por el comentario.
Los número de policía (Así se nombran en Murcia) son marcados por el Ayto, por lo que debe ponerse en contacto con su Ayuntamiento, comentarles el caso y que ellos le indiquen la mejor manera de solucionarlo, una ver realizado este trámite, podrá realizar la nueva escritura con garantías de que la información es la adecuada, ya que actualmente no le puede garantizar que una u otra sean las correctas, ya que el Ayuntamiento se reserva el derecho de modificar esos número según crean mejor.
Un saludo.
Hola, he heredado una casa de mis abuelos, que no tenían escritura de mas de 100 años, sigo pagando el recibo de contribución del catastro pero como puedo registrarla y obtener las escrituras?
Gracias. un saludo
Buenos días Sonia.
Gracias por el comentario.
Acuda al notario con el testamento, el le solicitara la documentación técnica que necesita.
Un saludo.
Buenas tardes,
Quiero comprar un terreno de 1,590 m2 y tiene una construcción con puerta y dos ventanas y también con chimenea. Me gustaría para hacer la compra-venta saber la posibilidad que hay de darle habitabilidad de vivienda. COnsta de 21 m2 y fue construida hace más de 25 años. Consta dibujado en la referencia catastral, pero aparentemente no está inscrito en las escrituras. Si la puedo reformas según el ayuntamiento pero, ¿al no tener acceso a luz y agua, podría registralo como vivienda? No es área forestal pero actualmente está declarado como improductivo esa vivienda. También tengo la duda de a quién corre el cargo de hacer este cambio en el registro para inscribirlo correctamente. Espero puedan ayudarme.
Un saludo
Buenos días Diana.
Gracias por el comentario.
Al mismo tiempo de realizar la nueva escritura de compra-venta, puede dejar reflejado en ella la construcción que menciona, para ellos necesitará la documentación gráfica oportuna firmada por un Arquitecto. Este trámite lo paga quien se acuerde según negociación previa.
Para la solicitud de agua y luz necesita una licencia de primera o segunda ocupación, para la cual la vivienda tiene que contar con las condiciones mínimas de habitabilidad.
Un saludo.
Buenas noches,
Estoy interesada en comprar una parcela que tiene una casa antigua, que habria que arreglar y una piscina. La casa no esta registrada. En los datos del catastro dice: «suelo sin edificar», …» construccion ruinosa». Cuando entras en el documento de distribicion por plantas del catastro, da informacion sobre el numero de metros construidos (220). Esta construccion no dispone de planos y no fue diseñada por un arquitecto. ¿que tendria que hacer para escriturar la casa? ¿necesito modificar el catastro? ¿cuanto tiempo puede llevar esto, y cuanto puede costar?
Muchas gracias
Buenos días Macarena.
Gracias por el comentario.
Para escriturar la vivienda necesita la documentación gráfica para describir la misma, los arquitectos llamamos a esa documentación, Certificado de Antigüedad. Con esta documentación acuda al notario y este le realizara la nueva escritura, gestionara los tramites con catastro y el registro de la propiedad.
Un saludo.
tengo una casa que esta inscrita a mi nombre en el catastro pero quiero tener escritura la casa viene de una repartición entre hermanos echa de común acuerdo los inmuebles que se repartieron estaban a nombre de todos
Hola.
Gracias por ponerse en contacto conmigo.
Empezaría yendo al notario con la documentación que disponga, este una vez analizada, le marcará los pasos a seguir. Puede que en algún momento necesite documentación técnica, en ese caso puede contar conmigo.
Gracias.
Un saludo.
Hola ,quiero comprar una casa que tiene más de 50 años que no está ni registrada y figura como solar / parcela . La casa dispone de agua ,luz ,la contribución está pagada. Pero mi pregunta es …Se puede registrar la casa , en el registro de la propiedad a mi nombre , y que papeles se necesita de los vendedores ? Que papeles son importantes que tengan los vendedores para que la pueda registrar a mi nombre. Espero recibir una respuesta . Gracias y un saludo !!!
Hola Alexandra,
Necesito una serie de documentación que los técnicos llamamos ‘Certificado de Antigüedad’, donde describimos exactamente el estado actual de la vivienda.
Con esa documentación, en notaría se puede realizar la escritura con una descripción actual de la vivienda, con la que registro inscribirá la casa a su nombre.
Un saludo.