¿Qué impuestos y gastos se pagan al comprar una vivienda de segunda mano?

Al considerar la compra de una vivienda de segunda mano, es esencial no solo fijarse en el precio de venta, sino también en los impuestos y gastos adicionales que conlleva esta inversión. Estos costes adicionales pueden variar entre un 10 % y un 15 % del valor del inmueble. 

Si estás en el proceso de comprar una casa de segunda mano, es crucial que comprendas bien cuáles son estos gastos, incluyendo el ITP, IVA aplicable a servicios, IBI, y otros gastos de notaría y registro. En este artículo te guiamos a través de cada uno de estos aspectos para que puedas planificar tu presupuesto de manera efectiva.

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Impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano

¿Cuándo se pagan los impuestos al comprar una casa? Aquí tenemos que diferenciar entre las tasas que se pagan en el momento de la venta y a posterior. Primero, hablaremos de los que se pagan cuando se formaliza la compra:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El ITP es un impuesto que se aplica al comprar una vivienda de segunda mano. En este caso, no se aplica el IVA, sino que se paga el ITP. 

La tasa varía según la Comunidad Autónoma, oscilando generalmente entre el 6 % y el 10 % del valor de referencia catastral, no sobre el precio del inmueble. En esta web de Hacienda puedes buscar más información sobre el ITP por región. 

Esta tasa es pagada por el comprador y es una de las mayores partidas a considerar al cerrar la compra.

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA es el impuesto que se paga por comprar una vivienda nueva. En el caso de las viviendas de segunda mano, pagas el ITP y no el IVA. 

Sin embargo, si después de la compra decides hacer reformas debes contar con el IVA sujeto a los honorarios de los servicios profesionales prestados por arquitectos (21 % de IVA) y constructores (10 %). También, ten en cuenta el IVA asociado a la compra de los materiales de construcción. Si los compra el constructor, llevarán un 10 %, mientras que si decides comprarlos por tu cuenta tendrás que pagar un 21 %. 

Este punto es importante ya que muchas personas piensan que se van a ahorrar dinero si compran los materiales, pero hay que tener en cuenta la diferencia de IVA entre una situación y la otra para no llevarte sorpresas.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto anual que se paga por todas las personas que tienen una propiedad a su nombre.

En la compraventa de una vivienda, el IBI se prorratea entre el vendedor y el comprador, en función del tiempo que cada uno haya sido propietario del inmueble durante el año fiscal en el momento de la transacción. 

Este impuesto se paga tanto para obra nueva como de segunda mano y es fundamental verificar este detalle en el momento de la compra para asumir solo la parte proporcional que te corresponde. El prorrateo es pactado entre comprador y vendedor y debe figurar en la escritura.

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Impuestos a cargo del vendedor​

Además de los anteriores, si vas a vender la casa vieja de tus abuelos o tu piso de soltero, debes tener en cuenta los siguientes impuestos:

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Una tasa que nos resulta bastante familiar ya que anualmente debemos declarar todo lo que ganamos a Hacienda. En el caso de la venta de una propiedad, si el vendedor obtiene una ganancia patrimonial (el precio de venta es mayor al precio de compra), debe declararla en el IRPF. 

Aunque afecta directamente al vendedor, es importante entenderlo como parte del proceso.

Plusvalía Municipal

Este impuesto se aplica al incremento de valor de los terrenos urbanos y lo paga el vendedor. Sin embargo, es relevante para el comprador entender este gasto ya que puede influir en las negociaciones del precio final.

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Gastos adicionales al comprar una vivienda de segunda mano

En la compraventa de una vivienda, tanto de obra nueva como de segunda mano, hay otros gastos olvidados que debemos tener en cuenta para echar bien nuestras cuentas:

  • Gastos de notaría: son fijados por tarifa y se basan en el precio de la propiedad. Cualquier escritura de compraventa debe ser formalizada y firmada ante notario. Es un importe que deberás pagar con seguridad.
  • Gastos de registro de la propiedad: una vez tengas la escritura ante notario, deberás ir al Registro de la Propiedad a inscribir tu nueva casa en el sistema público. Así aseguras la legalidad de la transmisión de la vivienda.
  • Gastos de gestoría: aunque es opcional, muchos compradores eligen contratar a una gestoría para facilitar el proceso de compra. Este servicio puede representar un coste adicional, pero también un ahorro en tiempo y complicaciones.

Entender todos los impuestos y gastos asociados en la compraventa de una vivienda de segunda mano te permitirá gestionar y planificar mejor esta transacción.

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