¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda? [2023]

¿Estás pensando en rehabilitar o comprar una vivienda o apartamento de dimensiones reducidas? Si es tu caso y tienes dudas sobre si puedes dividir una vivienda en dos o que cumpla con las medidas mínimas de acuerdo con la ley, este post te interesa.

Lo primero que tienes que saber es que toda vivienda debe cumplir con los requisitos para poder obtener la licencia de primera o segunda ocupación, la antigua cédula de habitabilidad. Y uno de los requisitos es, como te estarás imaginando, respetar los tamaños mínimos legales de una vivienda en España.

Si estás buscando una vivienda pequeña que cumpla con el tamaño mínimo legal para vivir, te cuento todo lo que necesitas saber.

¿Cuántos metros se requieren para construir una casa?

Lo que te voy a contar aplica tanto para viviendas nuevas como para rehabilitaciones. Pero antes de decidir el tamaño que va a tener tu casa, existen varios factores a tener en cuenta:

Es de nueva construcción o una rehabilitación
Si va a ser una vivienda o vamos a dividir en dos lo que antes era solo una (más adelante te explico esto que parece una tontería).
Si va a estar adaptada para minusválidos

Previo al inicio del proyecto, también me aseguro que la vivienda se ajusta a tus necesidades. Esto va relacionado con la cantidad de personas que van a vivir y para qué se necesita el hogar (solo dormir, teletrabajar, vacaciones, villaborderline…).

Una vez esto está claro y has decidido que ese espacio es suficiente para ti, lo siguiente es saber cuál es el tamaño mínimo legal de tu vivienda. ¿Me acompañas a ver las de Murcia? (En todas las comunidades autónomas son muy similares).

Estas dos imágenes que te he mostrado hasta ahora, son de ‘Le Cabanon’ diseñado por el arquitecto Le Corbusier, este, el más grande de la arquitectura de todos los tiempos, después de pasar la vida creando maquinas para habitar, se jubilo en una cabaña de 16m² donde cada centímetro estaba brutalmente pensado para ser práctico, exagerando un poco, hay viviendas de 160m² que no tienen tantas comodidades.

¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda en España?

De acuerdo con la Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, la superficie mínima general en España es de 25.5 m².

La superficie mínima de una vivienda se deducía de las condiciones 1 y 6, siendo:

Pieza (**)	superficie útil
Cocina	5 m2
Cuarto de estar / Salón	15 m2
Dormitorio doble	10 m2
Retrete	1,5 m2
Vivienda	31,5 m2
(*) Vivienda con cocina y cuarto de estar juntos	25,5 m2

(*) Si el Salón – Comedor – Cocina constituyen una sola pieza, ésta tendrá una dimensión mínima de 14m².

(**) La altura de todas las habitaciones, medida desde el pavimento hasta el techo, no será inferior a 2.50 metros, pudiendo descender a 2.20 en las zonas comunes como pasillos, para favorecer el paso de instalaciones.

Aunque algunas Comunidades Autónomas establecen sus propias limitaciones en las medidas, también hay que tomar en cuenta las normativas municipales. Lo más importante que debes comprender es que la norma más estricta es la que manda.

Al hilo de todo lo anterior, Murcia disfruta del tamaño mínimo más grande de España, siendo este de 40 m². En lo que se refiere al interior, la superficie mínima de una vivienda será de 31.5 m². Si es un apartamento, se reduce a 25.5 m².

Si buscas un espacio diáfano y lo más abierto posible, no olvides que aunque se haga en una misma estancia, se debe poder hacer un circulo de mínimo 3,50m de diámetro.

¿Cuáles son los requisitos mínimos que debe cumplir toda vivienda?

Antes de contarte las medidas mínimas de las estancias, te recuerdo un par de datos importantes que tienes que tener en cuenta:

Toda vivienda se compondrá como mínimo, de cocina-comedor, un dormitorio doble y un baño.
Los dormitorios y los baños no deben ser zonas de paso.
Toda habitación en la que se puede estar tanto de día como de noche ha de tener ventilación y esta ocupar ⅙ de la superficie total.

¿Cuáles son las medidas mínimas de una habitación?

Empezando por el dormitorio. Tanto si toda la vivienda es tuya como si estás alquilado/a en una habitación, esta ha de ser al menos de las siguientes medidas:

Si es un dormitorio de una sola cama (domitorio simple), 8 m² es la superficie mínima obligaría. Si la vivienda tiene uno o 2 dormitorios, no es una exigencia mínima.
En el caso de los dormitorios de 2 camas (o solo hay un dormitorio en la vivienda), mínimo ha de tener 10 m² de superficie.
En las casas con 2 o más dormitorios, uno al menos tendrá los 10 m² cuadrados de superficie.
Los armarios, aun siendo empotrados se cuentan dentro de estas superficies.

¿Y cuáles serían las medidas mínimas permitidas en el resto de la casa?

Las dimensiones más pequeñas que pueden tener las distintas estancias son las siguientes:

Sala de estar: 9 m², se debe poder escribir un circulo de 3.20m de diámetro en su interior.
Cocina: 6 m².
Aseo: 1,50 m².
Baños: 3,00 m².
Si la cocina y la sala de estar constituyen una sola pieza, esta tendrá una dimensión de 18 m².
Estar + Comedor: 16,00 m².
Cocina + Comedor: 12,00 m².
Dormitorio + Estar + Comedor + Cocina: 21,00 m².
La anchura mínima de pasillo será de 0.90 metros, salvo en la parte correspondiente a la entrada del piso (recibidor), cuya anchura se elevará a 1 metro.

¿Por qué es imprescindible conocer el tamaño mínimo legal de una vivienda?

La superficie mínima es uno de los requisitos necesarios de habitabilidad, por eso es tan importante cerciorarnos de que la vivienda la cumple.

Otros puntos a tener en cuenta para asegurar unas condiciones mínimas de confort y salud son:

La ventilación
La iluminación
Los materiales con más o menos grado de toxicidad
La instalación de los suministros (salubridad)

¿Y qué pasa con la altura mínima de una vivienda?

El alto no debe ser inferior a 2,50 metros ‘libres’ (des suelo al falso techo) dentro de las habitaciones, pudiendo reducir a 2,20 metros en zonas comunes / zonas de paso (pasillos).

Como puedes ver, son varios los detalles a tener en cuenta a la hora de asegurarnos de que una vivienda cumple con la normativa. Por eso te animo a que me consultes cualquier duda que tengas al respecto y te asegures de estar tomando la decisión correcta para ti o para tu familia.