¿Qué necesito para escriturar una casa antigua? [2026]
Escriturar una vivienda antigua puede parecer un trámite sencillo, pero en la práctica no siempre lo es.
En este tipo de viviendas es habitual que existan diferencias entre la realidad construida y la documentación, ya sea por ampliaciones antiguas, reformas realizadas hace años o simples errores acumulados con el tiempo.
En los últimos años, con una mayor coordinación entre Catastro, Registro de la Propiedad y Notaría, estos desajustes se detectan con más facilidad. Por eso, antes de escriturar una casa antigua (ya sea por compra, herencia o regularización) conviene conocer su situación real y los pasos necesarios para evitar problemas posteriores.
Poner al día una casa vieja tiene su aquel. Es una realidad que muchas personas descubren conforme avanzan en el proceso, que en algunos casos puede alargarse durante meses (o incluso años).
Al tiempo que dedicas a decidir cómo quieres tu vivienda (distribución, calidades, acabados…), hay que sumar el tiempo que requieren los distintos trámites administrativos ante diferentes organismos.
ℹ️ En las viviendas antiguas, este papeleo suele ser más complejo y, actualmente, se revisa con mayor detalle.
En este artículo describimos las diferentes situaciones con las que te puedes encontrar a la hora de escriturar una casa antigua, así como los pasos a seguir en cada caso.
Si has llegado aquí por error y lo que buscas es información sobre los documentos necesarios para escriturar una obra nueva (vivienda unifamiliar, edificio de viviendas, etc.), puedes consultar el artículo anterior. Y si no, sigue leyendo.
¿Qué instituciones están implicadas en la escritura de una vivienda antigua?
Cuando se compra o se tiene en mente adquirir una vivienda, ya sea por compraventa, donación o herencia, conceptos como Catastro, Registro de la Propiedad y Notario dejan de ser desconocidos. Es importante tener claro que estos organismos no son lo mismo y que cada uno cumple una función distinta.
Mientras que el Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles del territorio nacional, el Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia donde se inscriben el dominio y los derechos reales sobre los inmuebles, con el objetivo de dar seguridad al tráfico jurídico-inmobiliario.
De todo ello, conviene quedarse con las siguientes ideas clave:
01. ¿Es obligatorio declarar mi casa?
El Catastro es un registro de naturaleza fiscal, por lo que es obligatorio declarar ante él todas aquellas alteraciones que afecten al inmueble, ya sean de carácter físico (obra nueva, demolición, reforma, ampliación, segregación…) o jurídico, como los cambios de titularidad.
La inscripción en el Registro de la Propiedad, por el contrario, es voluntaria, aunque muy recomendable. No obstante, existen determinados supuestos en los que sí es obligatoria, por ejemplo, para la contratación de una hipoteca o determinadas operaciones de compraventa.
02. ¿Los datos del Catastro son correctos?
Aunque se trata de organismos distintos, la descripción de una finca en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, que se realiza a partir de una Escritura Pública, DEBE SER IGUAL. Además, esta descripción tiene que coincidir con la realidad física del inmueble.
Es decir, los datos de una vivienda; ya sea un piso, una casa dentro de una parcela, una vivienda entre medianeras o un suelo, tienen que coincidir en:
- Catastro.
- Registro de la Propiedad y/o escritura.
- Realidad construida.
Si tu inmueble es de nueva creación o tienes un piso en un bloque de viviendas, lo habitual es que no existan problemas, ya que suelen estar correctamente actualizados.
La situación se complica en viviendas antiguas cuya documentación de propiedad es aún más añeja y, en muchos casos, basada solo en la buena fe de los propietarios sin ningún documento que lo verifique. También, en aquellas casas que han sufrido modificaciones a lo largo del tiempo (cosa muy común) sin que se haya actualizado ni la escritura ni el Catastro de forma paralela. En los últimos años, este tipo de discrepancias se están detectando con mayor facilidad.
03. ¿Cómo declaro mi casa?
Llegados a este punto, lo primero que hay que hacer es comparar la información del Catastro con la de la Escritura de Propiedad. Para ello es necesario disponer de una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) del inmueble, que se obtiene a partir de su referencia catastral.
Si no conocemos esta referencia, puedes localizarla en los recibos del IBI, en facturas de suministros como luz o agua, o a través de la Sede Electrónica del Catastro.
📝 Muy importante:
La CCDyG contiene datos protegidos, por lo que solo la podrá obtener el titular catastral del inmueble con su certificado digital en la Sede Electrónica del Catastro o una persona autorizada por este, presentando una solicitud junto con la correspondiente autorización.
Una vez tenemos tanto la CCDyG como la escritura, es necesario comparar entre ellas:
- La calle y el número de policía.
- La superficie de suelo.
- La superficie construida.
🧠 Recuerda:
En ambos documentos deben coincidir la calle, el número de policía y las superficies de suelo y construcción.
Si los datos coinciden (o hay una diferencia de superficie inferior al 10 %), perfecto, porque el proceso suele ser sencillo. En ese caso, si la finca no está inscrita, bastará con acudir al Registro de la Propiedad para su inmatriculación.
¿Qué debo hacer si los datos del Catastro no coinciden?
Cuando los datos del Catastro no coinciden con la realidad, lo primero que debe tener claro el propietario es cómo es realmente su inmueble en cuanto a superficie, ocupación de la parcela y situación de la construcción.
A partir de ahí, solo pueden darse una de las siguientes situaciones:
1. Los datos del Catastro son correctos, pero la escritura es errónea o está desactualizada
En este caso, la vivienda está correctamente reflejada en Catastro, pero no coincide con lo que figura en la escritura o directamente no está escriturada.
La solución es ir al Notario, que valorará si procede rectificar la escritura y te indicará los trámites necesarios.
La vivienda ocupa toda la parcela
Si la construcción ocupa el terreno al completo, el Notario necesitará:
- La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
- La escritura de propiedad.
Con esta documentación, podrá tramitar la rectificación correspondiente.
La vivienda no ocupa toda la parcela
Si la vivienda está dentro de la finca, pero no la ocupa completamente (por ejemplo, tienes la fortuna de tener una casa con terreno alrededor), tendrás que llevarle lo anterior y además un Informe de Ubicación de la Construcción (IUC) sobre cartografía catastral, que sirve para ubicar correctamente la edificación dentro de la parcela.
¡Tranqui! Un consejo, antes de echarte a temblar pensando qué será eso, habla con tu arquitecto, ¡él tiene la respuesta!
2. La escritura es correcta, pero los datos del Catastro no lo son
Si la construcción está bien escriturada, lo habitual es que, en Catastro, esté bien grafiada. Una vez se otorga la escritura, se suele presentar el modelo de declaración 900D ante Catastro. Aun así, en viviendas antiguas o parcelas sin edificar, esta actualización no siempre se ha hecho correctamente.
Esta situación es muy frecuente en:
- Parcelas de terreno sin construir.
- Solares.
- Escrituras antiguas en las que la superficie se incorporaba solo por testimonio del propietario.
En estos casos, los datos catastrales se presumen ciertos, por lo que para modificarlos es necesario acudir al Catastro y aportar documentación técnica que justifique la discrepancia.
Además de la escritura, será necesario presentar:
- Un plano acotado y a escala o georreferenciado, realizado por un arquitecto
o bien… - Un Informe de Validación Gráfica (IVG), también conocido como Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa.
Si el Catastro considera suficiente la documentación aportada, iniciará el procedimiento llamado Subsanación de Discrepancias, mediante el cual se corrigen los errores.
3. Ni la escritura ni el Catastro describen correctamente el inmueble
De nuevo tendrás que ir al notario para regularizar la situación, aportando la documentación adecuada según el tipo de inmueble.
La construcción ocupa toda la parcela
Será necesario disponer de:
- La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
- La escritura de propiedad.
- Un certificado de antigüedad, elaborado y firmado por un arquitecto.
La construcción no ocupa toda la parcela
En este supuesto, tendrás que aportar toda la documentación anterior + un Informe de Ubicación de la Construcción con las coordenadas UTM.
Si no hay construcción y quieres escriturar un solar o una parcela rústica, será necesario aportar un plano y un Informe de Validación Gráfica.
En función del caso, el Notario actuará conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria (artículo 201) y podrá comunicar la nueva descripción al Catastro para su actualización o indicar al titular catastral los pasos a seguir para regularizar la situación.
Una vez rectificada la escritura y/o el Catastro, y la descripción de ambos coincida, se podrá inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
¿Qué conviene revisar antes de escriturar una vivienda antigua?
Aunque escriturar un inmueble es un trámite legal, en el caso de las casas antiguas conviene ir un paso más allá y revisar ciertos aspectos antes de firmar. Muchos de los problemas que aparecen más adelante, en especial cuando se quiere reformar o vender, se presentan aquí.
Desde un punto de vista técnico, hay tres cuestiones básicas que merece la pena comprobar.
La superficie real y la ocupación de la parcela
En viviendas antiguas es frecuente que la superficie construida real no coincida con la que figura en el Catastro o en la escritura. También es habitual encontrar construcciones auxiliares, ampliaciones o porches que nunca se declararon.
Detectar estas diferencias antes de escriturar permite valorar si la vivienda está correctamente regularizada o si será necesario realizar algún trámite adicional en el futuro.
El estado general de la edificación
Sin necesidad de entrar aún en un proyecto de reforma, una revisión básica del estado del edificio puede aportar mucha información. Aspectos como el estado de la estructura, la cubierta, la presencia de humedades o la antigüedad de las instalaciones suelen influir tanto en la viabilidad de una reforma como en su coste.
En muchos casos, estos problemas no son evidentes en una primera visita y solo salen a la luz cuando ya se ha firmado la escritura o se inicia la reforma.
Si es tu caso, no te pierdas las 3 cosas debes tener en cuenta antes de la reforma integral de tu vivienda.
La situación urbanística de la vivienda
Otro aspecto clave es conocer la situación urbanística del inmueble. Existen viviendas antiguas con ampliaciones fuera de ordenación, construcciones no legalizables o limitaciones urbanísticas que condicionan cualquier actuación futura.
Revisar este punto con antelación ayuda a evitar sorpresas cuando se solicitan licencias o se plantean mejoras en la vivienda.
El papel del arquitecto antes de escriturar
Contar con el criterio de un arquitecto antes de escriturar una vivienda antigua no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Un arquitecto puede ayudarte a:
- Comprobar que la realidad y el papel coinciden.
- Detectar posibles problemas técnicos o urbanísticos.
- Valorar el potencial de la vivienda si se plantea una reforma o mejora a medio plazo.
Tener esta información antes de escriturar permite tomar decisiones con más tranquilidad y evitar problemas cuando, más adelante, se quiere reformar, vender o poner la vivienda en valor.
En resumen…
Nos quedamos con estas ideas clave antes de escriturar una vivienda antigua:
- La descripción de un inmueble en el Catastro, en la escritura de propiedad y en la realidad construida debe coincidir. Esta coherencia es fundamental para evitar problemas futuros.
- Si la construcción no está escriturada pero los datos del Catastro son correctos, será necesario acudir a la Notaría con la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) y, según el caso, con un Informe de Ubicación de la Construcción (IUC).
Si el Catastro es erróneo o no refleja la construcción, y la escritura tampoco describe correctamente el inmueble, será necesario acudir al Notario con la documentación adecuada, que puede incluir planos técnicos (IUC y/o IVG) y un certificado de antigüedad elaborado y firmado por un arquitecto. - En cualquiera de las situaciones descritas, es importante tener en cuenta que los trámites administrativos pueden alargarse en el tiempo, especialmente en viviendas antiguas con documentación desactualizada.
Por último, es recomendable que esta burocracia la haga el titular catastral o su representante legal, y que toda la documentación gráfica que se aporte (plano) esté firmada o elaborada por un arquitecto, garantizando así su validez técnica y evitando retrasos innecesarios.
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