¿Qué son las cooperativas de viviendas y cómo funcionan?

¿Qué son las cooperativas de viviendas? ¿Cómo funcionan?

Las cooperativas de viviendas son entidades sin ánimo de lucro formadas por personas físicas que tienen un objetivo común: adquirir una vivienda por debajo del precio de mercado.

Se trata de sociedades cooperativas y su funcionamiento es similar a las que más nos pueden sonar, como las cooperativas del sector primario que forman agricultores y ganaderos. Este modelo es cada vez más interesante, atractivo y beneficioso para comprar una casa al mejor coste posible.

Una de sus principales ventajas es que el capital del cual hay que disponer para comprar una casa es menor que si lo hiciéramos por nuestra cuenta. Por ello, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona y, cada vez en más urbes españolas, están ganando popularidad.

¿No sabes si esto es para ti? Quédate porque en este artículo compartimos información para despejar las principales dudas: qué son y cómo funcionan las cooperativas de viviendas.

Te interesa saber…

objetivo: Comprar una vivienda al mejor coste posible.

Características de las cooperativas de viviendas

Las cooperativas de viviendas están reguladas por leyes autonómicas en el lugar donde reside su actividad. Cada una de ellas tiene sus propios estatutos que deben cumplir con la regulación y en la que cada socio debe estar conforme. En estos estatutos se define:

Su estructura y sus órganos de gobierno: Consejo Rector, Asamblea General e Interventor.
El funcionamiento de la entidad

Las personas que deciden formar parte de una cooperativa de viviendas es porque les interesa este modelo y porque quieren adquirir una vivienda. No hay otra razón. Al convertirse en promotores y adjudicadores del inmueble, se prescinde de los servicios de las promotoras intermediarias. De esta forma:

Escogen y mantienen una relación directa con los arquitectos y constructores
Toman decisiones sobre los aspectos que consideren necesarios en relación a la propiedad
Tienen libertad para escoger los materiales de su futuro hogar

El primer paso de este proceso es la constitución de la cooperativa de viviendas con escritura pública ante notario bajo la ley autonómica de cooperativas. Entre los socios deben designar a los representantes de la entidad (normalmente son 3) y se les faculta con los poderes necesarios para que puedan desarrollar todas las actividades necesarias ligadas a las cooperativas de viviendas, desde la compra del terreno hasta la entrega de las llaves al resto de socios.

Los requisitos para formar parte de una cooperativa de viviendas son muy sencillos. Los socios deben ser personas físicas que quieran comprar una vivienda y tengan la solvencia económica necesaria para hacer frente a los pagos requeridos de la sociedad. En cualquier caso, suelen ser más económicos que comprar una vivienda de forma individual, como es la manera más común de hacerlo.

Una vez constituida la cooperativa, empieza el proceso de contratación de todos los agentes que intervienen en el proceso (técnicos, gestora, constructora…) y finaliza cuando todas las viviendas están adjudicadas. Algo importante a resaltar es que aunque prescindan de la promotora, deben encargar el proyecto a un tercero (estudio de arquitectura, project managerment…).

Una vez el proyecto finaliza y todas las viviendas entregadas, la sociedad cooperativa se debe extinguir ya que su actividad cesaría.

Si quieres ampliar información sobre el funcionamiento de las cooperativas de viviendas y otros detalles técnicos, no te pierdas este vídeo explicativo: https://www.youtube.com/watch?v=VfVDkBvoQXU

Ventajas de las cooperativas de viviendas

Algunas de las ventajas ya las hemos mencionado a lo largo del artículo, pero las dejamos recopiladas aquí:

Son democráticas: Los socios tienen el poder para escoger cómo quieren que sea su futuro hogar en cuanto a ubicación, diseño, materiales, acabados, etc. Por lo tanto, la personalización es de 10.
Al ser sus propios promotores el precio final puede ser hasta un 20 % más bajo que el estipulado en el mercado.
Los cooperativistas tienen la posibilidad de diseñar planes de pago flexibles (salvo que comprometan la viabilidad de la promoción).
Están reguladas legalmente, por lo que cuentan con respaldo y seguridad jurídica.
Funcionan bajo un régimen de libre adhesión y baja voluntaria: una persona se puede unir o darse de baja en el momento que lo desee, recuperando el capital inicial invertido.
Resultan más interesantes para los bancos a la hora de solicitar hipotecas o créditos.
No tienen ánimo de lucro.

Te interesa saber…

En Arquitecto.eco tenemos disponible una promoción que funciona bajo el régimen de cooperativa de viviendas. Un edificio histórico que será rehabilitado en pleno corazón de la ciudad de Murcia. saavedrafajardo17.es

¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar un terreno?

¿Qué debes tener en cuenta antes de comprar un terreno?

Se trata de ayudas en forma de subvención, destinadas a la financiación de obras o actuaciones en edificios, incluyendo sus viviendas, de uso predominantemente residencial y en viviendas unifamiliares por las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética.

A nuestro Estudio de Arquitectura han llegado clientes que quieren hacerse su propia casa: una vivienda unifamiliar aislada, entre medianeras, reformar una casita de barrio, etc… Y normalmente vienen con unas ideas claras y unas propuestas muy interesantes para trabajar a partir de ellas, pero cuando nos dan información del terreno donde estará ubicada la vivienda, resulta que a veces, no es óptimo para materializar, en concreto, la idea que tienen en mente.

Encontrar el terreno ideal para construir tu futuro hogar no es una tarea fácil. Además de tener en cuenta los núcleos de población próximos, el entorno, las vistas, los vecinos… Es importante considerar los siguientes aspectos antes de comprar una finca, una vivienda para reformar, o ampliar, y no tener que lamentarnos una vez la hayamos adquirido.

Te interesa saber…

No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades de cada parcela en el Plan General de cada Ayuntamiento.

Tipo de suelo

En la legislación española existen 3 tipos de suelo según los usos permitidos: urbano, urbanizable y no urbanizable. En el urbano es el único en el que se puede construir, y en el resto se tienen que dar una serie de condicionantes que no suelen ser nada fácil, ni barato…

Si compras un suelo urbanizable habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir en él (ya que no se conceden licencias temporales para viviendas, solo para industria). Sin embargo, entre estos dos pasos pueden pasar de 2 a 10 años. En el caso de los suelos no urbanizables, solo se puede construir en ellos viviendas ligadas a explotación agraria, es decir, necesitamos demostrar que realmente producimos cosas, almendros, olivos, etc, y siempre que cumplamos con la parcela mínima que nos requiera la normativa para este fin, que suele ir dependiendo de los ayuntamiento desde los 20.000m² a los 80.000m² de Murcia .

Cada ayuntamiento cuenta con su normativa urbanística, donde puedes consultar estos datos y conocer si en esa parcela se puede construir, y justo en esto, Arquitecto.eco te puede echar una mano.

Existencia de servidumbres

Una servidumbre es el derecho de una persona física, administración pública o entidad privada de utilizar parte de nuestro terreno. Por ejemplo, si pasa una canalización propiedad de otro vecino, ayuntamiento o empresa de suministros debemos respetarlo, ya que es un derecho previo a la compra del terreno.

En estos casos, nos interesa conocer dónde está ubicada esta servidumbre, sus características y llegar a un acuerdo entre ambas partes.

También puede ocurrir que en función de la zona donde esté el terreno, puede ser necesario ceder parte al Ayuntamiento correspondiente para la ampliación de calles y aceras. Por ejemplo, si tu parcela tiene 1200 m2 podrían quedarte disponibles unos 800-900 m2.

Por si fuera poco, también debes encargarte de construir estas aceras o calles que pasen por tu parcela. Así que además de pagar por un terreno más grande, deberás hacerte cargo de la obra municipal.

Ocupación y edificabilidad

Cada municipio establece unas normas de ordenanzas para cada tipo de suelo, entre las que se encuentran estos parámetros. Ambos son muy importantes a tener en cuenta antes de comprar un terreno ya que pueden limitar el tamaño de la edificación.

La ocupación se refiere al porcentaje que puede ser edificado en la parcela, normalmente entre un 20 y 50 %, es decir, es la superficie máxima que la construcción puede ocupar sobre el terreno.

Por otro lado, la edificabilidad mide los metros cuadrados (m2) o cúbicos (m3) máximos que puede tener la vivienda sobre rasante (los sótanos no cuentan). Explicado en otras palabras, se refiere al total de metros cuadrados que puedes construir en un terreno, ya sea en una o varias plantas y en las que en ningún caso se podrá construir más de lo que se especifique en este parámetro.

Retranqueos

Los retranqueos también pueden influir directamente en el diseño de la vivienda. Este parámetro hace referencia a las distancias mínimas que se tendrán que dejar en los linderos de la parcela.

Por ejemplo, según la normativa del Plan General de Murcia debes tener una separación de al menos 5 metros del lindero principal y 3 del resto. Como resultado, tu casa debe ubicarse a partir de una distancia concreta y tendrías una superficie menor para poder construir que con la que inicialmente contabas.

Situación registral, catastral y Cédula urbanística.

Debes solicitar esta información para evitar fraudes en la compra. Puedes hacerlo en el Registro de la Propiedad para comprobar que sobre la finca no existe ningún embargo, garantía hipotecaria, limitaciones en la propiedad y que está libre de cargas.

A continuación, recomendamos comprobar la situación catastral de la finca para obtener los datos concretos de ubicación, uso y superficie. Además, puedes pedir una Certificación Catastral donde te aparecerán los datos del titular de la finca y de los titulares de los terrenos colindantes. Puede ser interesante si te interesa comprar varias fincas.

En la Cédula urbanística comprobaremos los criterios urbanísticos a los que nos tendremos que acoger si nuestra intención es edificar (su solicitud tiene un coste de en torno a 50€ dependiendo del Ayuntamiento).

Te interesa saber…

No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades del Plan General de cada Ayuntamiento. (No me cansare de repetirlo…)

Servicios e infraestructuras

¿Está el terreno acondicionado para lo que quieres construir? ¿O por el contrario tiene limitaciones? Debes comprobar los aspectos más prácticos de la finca: si tiene acometidas de agua, luz, saneamiento o, si no lo tiene, estudiar la viabilidad de instalarlas y valorar el coste adicional.

Esta información puedes pedirla en el ayuntamiento correspondiente.

Costes administrativos

De la compraventa del terreno, se derivan ciertos costes administrativos que muchas veces no se tienen en cuenta y resultan en una sorpresa desagradable. Estos gastos corresponden a la Notaría, Impuestos, Inscripción en el Registro de la Propiedad, etc.

En Arquitecto.eco podemos ayudarte a decidir si el terreno que tienes en mente se adapta a la casa que te gustaría construir. Escríbenos sin compromiso o solicita presupuesto.

Te interesa saber…

No porque alguien lo diga tiene que ser cierto, siempre siempre hay que comprobar las particularidades del Plan General de cada Ayuntamiento. (No me cansare de repetirlo…)

Valor de referencia y Valor catastral

¿Cuánto vale mi casa? Conoce su valor catastral y valor de referencia

Desde el 1 de enero de 2022 ha entrado en vigor un nuevo valor que se constituye como base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. A este valor se le conoce como “valor de referencia”. En este post te explicamos las nuevas implicaciones.

Hasta ahora, la base imponible de estos impuestos estaba constituida por la mayor de estas magnitudes: valor de mercado, valor declarado, precio o contraprestación pactada, entendiendo como valor de mercado el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Te interesa saber…

Desde enero de 2022, la base imponible de estos impuestos será, si existe para el inmueble objeto de la operación, el valor de referencia. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.

Las diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (…) ha introducido algunas modificaciones en el ámbito tributario que resulta interesante conocer.

Primero, debemos tener en cuenta que el valor catastral sigue vigente, es decir, el valor de referencia no lo sustituye y cada uno de ellos tiene su aplicación, así como una forma de determinación distinta. El valor de referencia no afecta a ninguno de los impuestos tomen el valor catastral como base imponible.

El valor catastral es la base imponible del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y es un impuesto municipal periódico. Por el contrario, el valor de referencia únicamente se aplica en tributación cuando se compran, venden, transmiten o donan inmuebles (operaciones no periódicas gravadas por impuestos autonómicos) y está calculado de forma objetiva por la Dirección General del Catastro, a partir del análisis de las compraventas comunicadas por los fedatarios públicos y de los datos obrantes en el Catastro.

Por lo tanto, el valor de referencia aparece como una característica intrínseca a cada inmueble y solamente es posible su impugnación cuando se ponga en tributación como base imponible de los impuestos indicados anteriormente. No obstante, recordemos que el Catastro Inmobiliario es el registro administrativo de los bienes inmuebles y cada uno de ellos debe estar inscrito con sus características reales (superficie, antigüedad, estado de conservación, etc.) para que el valor catastral y de referencia -y por lo tanto los impuestos derivados de cada uno de ellos- se puedan determinar correctamente, conforme a la realidad inmobiliaria.

Dónde encontrar el valor catastral y el valor de referencia

Antes de comprar o vender un inmueble conviene que hagas esta consulta ya que puede servirte como una importante referencia en cuanto al precio.

Lo primero es averiguar la referencia catastral del inmueble. Puedes hacerlo desde la Sede Electrónica del Catastro que tiene este localizador de referencia catastral. En ella puedes buscar la ubicación o dirección del inmueble y una vez lo tengas, se te dirá la referencia catastral.

Te interesa saber…

La referencia catastral es el identificador de tu inmueble y lleva asociado un valor catastral y, en su caso, un valor de referencia.

Necesitas identificarte, con tu certificado digital y si no tienes certificado digital con tu número de DNI y su número de soporte. Una vez nos hallamos identificado nos pedirá la referencia catastral, y que selecciones un motivo para la consulta.

Estas son las ayudas para rehabilitar una vivienda en Murcia

Estas son las ayudas para rehabilitar una vivienda en Murcia

Las ayudas para rehabilitar una vivienda (unifamiliar o a nivel de edificio) que ofrece el gobierno autonómico son subvenciones destinadas a la financiación de obras o actuaciones en edificios, incluyendo sus viviendas, de uso predominantemente residencial y en viviendas unifamiliares por las que se obtenga una mejora acreditada de la eficiencia energética.

¡Ojo!: las del programa P3 no son las mismas que el programa P4, que están orientadas a mejorar las instalaciones en viviendas.

¿Qué es un edificio de tipología residencial colectiva de uso predominantemente residencial?

Aquel en el que al menos el 50% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda, excluida la planta baja o plantas inferiores si tiene o tienen otros usos compatibles. Las características generales de esta ayuda son las siguientes:

No tienen carácter indefinido
Se pueden solicitar para aquellas obras iniciadas a partir del 1 de enero de 2020
Fecha de inicio de solicitudes: 17/06/2022
Fechas fin de solicitudes: 31/07/2023

¿Qué actuaciones pueden ser objeto de esta subvención? (art. 5)

Actuaciones en los edificios de uso predominante residencial, en sus viviendas siempre que las intervenciones se planteen sobre la globalidad del edificio, y en las viviendas unifamiliares, con especial atención a la envolvente edificatoria, siempre que se obtenga una reducción de, al menos, un 30% en el indicador de consumo de energía primaria no renovable referida a la certificación energética. El programa P3 regula las ayudas a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.

En este punto, se debe prestar especial atención a las viviendas que se ubiquen en las zonas climáticas C y D pues, con excepciones, la reducción de demanda energética anual global de calefacción y refrigeración de:

– Un 35 % en zonas climáticas D.

– Un 25 % en zona climática C.

¿Quiénes pueden beneficiarse? (art. 8)

a) Las personas físicas o jurídicas, de naturaleza privada o pública, propietarias o usufructuarias, de las viviendas/edificios.

b) Las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público y las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas.

c) Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios.

d) Las agrupaciones de propietarios/as de edificios.

e) Las sociedades cooperativas de viviendas.

f) Las empresas arrendatarias o concesionarias de los edificios.

Caso particular: la cesión del cobro a favor de un tercero… (Ver art. 8.3)

¿Cuánto dinero me podrán dar?

Cumpliendo todos los requisitos, la subvención para cubrir parcialmente la inversión en función del nivel de ahorro en consumo de energía primaria no renovable (tabla).

Límites:

a) El % máx. de subvención por el coste de las actuaciones.

b) Cuantía máxima de ayuda por vivienda por el total de viviendas del edificio, incrementada, en su caso, por la cuantía de ayuda por metro cuadrado de superficie construida sobre rasante de local comercial u otros usos distintos a vivienda de los predios que participen en los costes de ejecución de la actuación.

En este punto se deben considerar de forma independiente aquellos casos en los que lo solicitantes sean unidades familiares en situaciones de vulnerabilidad (debidamente justificada) a las que se les puede subvencionar hasta el 100%, sin exceder los valores de la siguiente tabla:

Por otra parte, aquellos casos en los que se deba hacer tratamiento de amianto la subvención incluye la retirada, manipulación, transporte y gestión de residuos hasta 1.000 euros por vivienda o 12.000 por edificio.

¿Cómo se asignan las subvenciones?

Por orden de solicitud (electrónica o semipresencial) hasta agotar crédito.

¿Qué documentación tengo que aportar para recibir una ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio y vivienda? (art. 20)

Junto con el formulario de solicitud 3914 para el programa de ayudas a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio debes presentar:

En su caso, copia del acta o certificado del secretario/a o administrador/a, donde conste el nombramiento de la persona representante o apoderada única, con poderes bastantes, autorizada para solicitar la ayuda.
En su caso, copia del acta o certificado del secretario/a o administrador/a con el acuerdo de la comunidad, de las comunidades de propietarios debidamente agrupadas o de la asamblea de la cooperativa, por el que se aprueba la realización de la ejecución de las obras de rehabilitación objeto de las ayudas.
En el caso de que intervenga un agente o gestor de la rehabilitación, acuerdo de la persona solicitante de la ayuda que le faculte y autorice a actuar como tal. En este acuerdo deberá aparecer el alcance de los compromisos asumidos por las partes.
Arrendatarios: acuerdo con la persona titular de la propiedad que le faculte para solicitar la ayuda.
Unifamiliar (salvo comunidades de propietarios o agrupaciones de comunidades de propietarios): documento de la propiedad o usufructo de la vivienda donde se llevará a cabo la actuación.
Libro del edificio para la rehabilitación con los contenidos establecidos en el anexo I de la Orden de la consejería de Fomento e Infraestructuras por la que se convocan ayudas, en la Región de Murcia, destinadas a la elaboración del Libro del Edificio y la redacción de proyectos para la rehabilitación de los edificios existentes (BORM nº 129 de 6 de junio de 2022).
CEE obtenido considerando realizadas las actuaciones previstas en el proyecto o memoria, realizado con el mismo programa reconocido de certificación que el utilizado para el certificado previo a la intervención, suscrito por técnico competente, en el que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos para la obtención de la ayuda y el archivo, en formato XML, generado por el programa reconocido para la certificación de la eficiencia energética de edificios
Contrato u oferta firmada y presupuesto desglosado por partidas, mediciones, precios unitarios y totales, con el IVA o el impuesto indirecto equivalente desglosado y su aceptación expresa por parte de la persona beneficiaria de la ayuda. En la hoja resumen por capítulos deberá constar la firma y sello de la empresa, su NIF y la fecha. IMPORTANTE: LEY 30/2007 de Contratos del Sector Público. Tres ofertas, la más ventajosa salvo justificación con memoria.
Solicitud y/o licencia urbanística, cuando sea precisa, o autorización municipal análoga. Si las obras están iniciadas, certificado del inicio de las obras firmado por técnico competente o acta de replanteo, firmada y fechada por director/a de la obra empresa constructora y con el visto bueno de la propiedad.
Reportaje fotográfico, preferentemente en color, de la fachada principal del edificio y de todas aquellas zonas que se vayan a ver afectadas por las actuaciones de rehabilitación.
Declaración responsable del cumplimiento del principio de «no causar un perjuicio significativo al medio ambiente» en el sentido establecido en el apartado 6 del artículo 2 del Reglamento (UE) 2021/241 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de febrero, de acuerdo con el modelo que se acompaña en Anexo III.
Declaración responsable que incluya detalle de otros ingresos o subvenciones que hayan financiado la actuación subvencionable con indicación del importe y su procedencia, así como, en el caso que proceda, el cumplimiento de la normativa de ayudas de estado de acuerdo con el modelo que se acompaña en Anexo IV

AYUDAS PARA LA MEJORA DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN VIVIENDAS (PROGRAMA P4)

¿Qué son?

Te interesa saber…

No confundir con las ayudas del programa P3, orientadas a rehabilitación a nivel de edificio y unifamiliar.

Las características generales de esta ayuda son las siguientes:

No tienen carácter indefinido
Se pueden solicitar para aquellas obras iniciadas a partir del 1 de enero de 2020
Fecha de inicio de solicitudes: 17/06/2022

Fechas fin de solicitudes: 31/07/2024

¿Qué actuaciones pueden ser objeto de esta subvención? (art. 12)

Dos tipos de actuaciones…

a) Las que consigan una reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración de, al menos, el 7 % o una reducción del consumo de energía primaria no renovable de, al menos, un 30 %

b) Las de modificación o sustitución de elementos constructivos de la envolvente térmica para adecuar sus características a los valores límite de transmitancia térmica y de permeabilidad al aire (ver tablas 3.1.1.a–HE1 y 3.1.3.a–HE1, del Documento Básico DB HE de Ahorro de energía del Código Técnico de la Edificación)

¿Quiénes pueden beneficiarse? (art. 14)

a) Las personas físicas o jurídicas, de naturaleza privada o pública, propietarias, usufructuarias o arrendatarias de las viviendas.

b) Las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas, íntegra o mayoritariamente, por las Administraciones Públicas propietarias de los inmuebles.

Caso particular: la cesión del cobro a favor de un tercero… (Ver art. 8.3)

¿Cuánto dinero me podrán dar? (art. 13)

Cuando se cumplan los requisitos del artículo 12, los solicitantes podrán obtener una subvención para cubrir parcialmente los costes (hasta el 40% de la inversión), con las siguientes matizaciones por vivienda:

A efectos de cálculo del gasto subvencionable en las actuaciones de mejora basadas en la instalación de energía fotovoltaica para autoconsumo, se establece un ratio económico-energético máximo de 1,7 €/W entre el gasto subvencionable y la potencia nominal de la instalación objeto de inversión para aquellas instalaciones conectadas a la red y de 2 €/W para instalaciones de autoconsumo con acumulación sin vertido a red

A considerar…

La inversión subvencionable en función del coste de la actuación incluye gastos de honorarios de los profesionales intervinientes, de redacción de los proyectos, de informes técnicos y certificados necesarios, los derivados de la tramitación administrativa y otros gastos generales similares, excluidos los costes de licencias, tasas, impuestos o tributos. IVA: no incluir si es recuperable.

¿Cómo se asignan las subvenciones?

Por orden de solicitud (electrónica o semipresencial) hasta agotar crédito.

¿Qué documentación tengo que aportar para recibir una ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendas? (art. 21)

Junto con el formulario de solicitud 3783 para el programa de ayudas a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio debes presentar:

a) Documento acreditativo de la propiedad o en su caso del usufructo de la vivienda en la que se va a llevar a cabo la actuación.

En el caso de que la persona solicitante sea la arrendataria de la vivienda en la que se van a realizar las actuaciones: acuerdo con la persona titular de la propiedad que le faculte para solicitar la ayuda.

b) En el caso de que intervenga un agente o gestor de la rehabilitación, acuerdo de la persona beneficiaria de la ayuda que le faculte y autorice a actuar como tal. En este acuerdo deberá aparecer el alcance de los compromisos asumidos por las partes.

c) Certificado de eficiencia energética de la vivienda en el estado anterior a la realización de la actuación, con el contenido requerido en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, firmado por técnico competente y registrado en el registro de la Dirección General de Energía y Actividad Industrial y Minera de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia.

d) Memoria o proyecto de la actuación (siempre que la actuación lo requiera) que deberá contar con la conformidad de la persona beneficiaria de la ayuda.

La memoria justificativa deberá contener la siguiente documentación mínima:

1º) Descripción de la actuación, presupuesto desglosado por ámbitos de actuación y planos.

2º) Inversión subvencionable y cuantía de la ayuda solicitada.

Cuando la actuación requiera proyecto y con la solicitud se aporte inicialmente la memoria, se dictará resolución de concesión de ayuda sometida a la condición resolutoria de la aportación del proyecto de la actuación correspondiente a la ayuda concedida, en un plazo máximo de tres meses desde la notificación de la resolución de concesión.

e) CEE obtenido considerando realizadas las actuaciones previstas, realizado con el mismo programa reconocido de certificación que el utilizado para el Certificado previo a la intervención, suscrito por técnico competente, en el que se acredite el cumplimiento de los requisitos establecidos para la obtención de la ayuda y el archivo, en formato XML, generado por el programa reconocido para la certificación de la eficiencia energética de edificios.

f) Cuando el gasto subvencionable supere las cuantías previstas en la Ley 30/2007 de Contratos, los beneficiarios no vinculados deberán valorar tres ofertas, justificando con una memoria la no elección de la más ventajosa.

g) Reportaje fotográfico, preferentemente en color, de los elementos objeto de ayuda antes de la actuación.

h) Declaración responsable del cumplimiento del principio de «no causar un perjuicio significativo al medio ambiente» en el sentido establecido en el apartado 6 del artículo 2 del Reglamento (UE) 2021/241 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de febrero, de acuerdo al modelo que se acompaña en Anexo III.

i) Declaración responsable que incluya detalle de otros ingresos o subvenciones que hayan financiado la actuación subvencionable con indicación del importe y su procedencia, así como en el caso que proceda, el cumplimiento de la normativa de ayudas de estado, de acuerdo al modelo que se acompaña en Anexo IV.

Algunas observaciones generales…

1.- En el caso de solicitar la ayuda por Vulnerabilidad económica: aportar volante o certificado de empadronamiento en el que conste, a fecha de presentación de la solicitud, la composición de la unidad de convivencia de la persona beneficiaria de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 f) de la Orden.

Recordando el artículo 3f) …

“Unidad de convivencia: conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre todas ellas.”

2.- Si manifiestas oposición a la consulta de datos protegidos varios (Seguridad Social, AEA…), debes aportar toda la documentación necesaria (ver listado del artículo 20.3)

3.- El órgano instructor consultará la base de datos de la Dirección General de Energía y Actividad Industrial y Minera relativas al registro de la instalación térmica de acuerdo con el RITE

Para terminar, algunas cuestiones administrativas…

Requerimientos para subsanar solicitud: contestar en 10 días hábiles.

Notificación: electrónica

Recursos: contencioso-administrativo ante la Sala de lo contencioso administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia. 2 meses

Plazo para resolver: 3 meses desde solicitud

Ojito con esto…

Aprobada la ayuda: pago previa solicitud de la persona beneficiaria (se desprende del artículo que el modelo aún no está disponible), es decir, que después de aprobada, hay que hacer otra solicitud para que te la ingresen… (artículo 27)

Plazo para ejecutar obra: 26 meses desde la concesión de la ayuda. Ampliable a 28 (40 < viviendas). Ver caso de demora de licencias. No más de 36 meses desde concesión y no más de 30 de junio de 2026.

Justificación de la ejecución ante el órgano instructor en máximo 3 meses desde la finalización de actuaciones: presentación de documentación justificativa. (art. 28).

Obligaciones de los beneficiarios (entre otras muchas, justificar todos los cambios que se hagan y destinar el dinero a la ejecución de la obra)

TODA ESTA INFORMACIÓN SE HA OBTENIDO DE:

Orden de la Consejería de Fomento e Infraestructuras por la que se convocan ayudas, en la Región de Murcia, destinadas a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio y las de mejora de la eficiencia energética en viviendas, en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia – Financiado por la Unión Europea – NextGenerationEU. https://www.infosubvenciones.es/bdnstrans/GE/es/convocatoria/633115

¿Mi terreno está en zona inundable? Licencias urbanísticas Murcia

¿Mi terreno está en zona inundable? Así están las licencias urbanísticas en la Región de Murcia [2022]

En este artículo encontrarás información sobre las modificaciones del Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, por el que se aprueba el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas y los requisitos necesarios para la aprobación de las licencias urbanísticas congeladas hasta el momento así como de las que se tramiten a partir de agosto de 2022.

Primero situamos el polémico contexto hasta la resolución de estas modificaciones, a continuación, comentamos las diferentes zonas inundables y sus limitaciones y por último, explicamos los nuevos cambios legislativos y los trámites a seguir. Además, podrás descargarte los anexos a presentar al final de este post.

Un breve contexto de la situación

En septiembre de 2019 el temporal más grave en 140 años afectó a toda la Región de Murcia y Alicante. Esta DANA (depresión aislada en niveles altos) descargó más de 600 litros de agua en un solo día, dejando innumerables pérdidas materiales y humanas.

Desde entonces se han planteado diferentes planes y leyes para evitar que ocurra algo parecido en el futuro. Construir edificios y casas en zonas susceptibles a inundarse siempre ha representado un riesgo (desbordamiento de ríos, derrumbes, tsunamis, mareas vivas…), pero no es hasta que ocurren cuando nos damos cuenta que la ley urbanística arrastra fallos y consecuencias desde hace décadas.

El peligro de inundaciones en terrenos próximos a la costa o en el cauce de los ríos no es un tema a tomar a broma. No es algo que ocurra todos los años pero tan solo una vez puede traer consecuencias devastadoras. Por esta razón es que la Confederación Hidrográfica del Segura anunció en 2021 cambios en la Directiva de Inundaciones, los Planes de Gestión del Riesgo de Inundación y la ordenación del territorio con el fin de evitar las consecuencias de otra posible DANA o fenómeno meteorológico adverso.

En otras palabras, se han declarado nuevas zonas inundables. Lo que significa que al cambiarse el uso del suelo, es posible que no se puedan construir edificios e inmuebles en parcelas que hasta ahora sí.

Tras meses de espera, confusión y silencio por fin han salido las nuevas modificaciones y las directrices para que arquitectos, podamos actuar.

¿Dónde están las zonas inundables en la Región de Murcia?

Los Planes de Gestión del Riesgo de Inundaciones (PGRIs) son el principal instrumento para la disminución de los riesgos de inundación siguiendo las directrices establecidas por el RD 903/2010 de evaluación y gestión de riesgos de inundación según la Directiva 2007/60/CE (Directiva de Inundaciones).

Entre los objetivos de los PGRIs se encuentra la mejora de la ordenación del territorio en colaboración con las Comunidades Autónomas, a través del establecimiento de limitaciones a los usos del suelo, con el objetivo de que en las zonas inundables se establezcan actividades compatibles, en la medida de lo posible, con las inundaciones.

El texto refundido de la Ley de Aguas (TRLA) y el Reglamento del Dominio Público Hidráulico (RDPH) definen las distintas zonas asociadas al cauce de los ríos y las limitaciones a los usos que en ellas se desarrollen. Así, tenemos:

Dominio Público Hidráulico (DPH): son terrenos públicos e incluyen los cauces de corrientes naturales, continuas o discontinuas.
Zona de servidumbre: es la franja lateral de 5 metros de anchura a cada lado del cauce y está destinada a la protección del ecosistema fluvial y paso público peatonal.
Zona de flujo preferente (ZFP): la constituyen la vía de intenso desagüe (donde se concentra el flujo para un periodo de retorno de 100 años (1% de probabilidad anual. Cualquier obstáculo en ella genera incrementos significativos de la altura del agua en las avenidas) y la zona de graves daños (zona inundable para un periodo de retorno de 100 años (1% de probabilidad anual) con más de 1 metro de altura de agua o más de 1m/s de velocidad y donde se pueden producir graves pérdidas materiales y humanas).
Zona inundable (ZI): Zona inundada por la avenida de periodo de retorno de 500 años (0,2% de probabilidad anual).
Zona de policía: incluye los 100 metros de anchura medidos horizontalmente a partir del cauce.

Los nuevos cambios legislativos afectan principalmente a la zona de flujo preferente y la zona de policía. Para la tramitación de nuevas licencias urbanísticas o en su defecto, continuar con las que estaban paralizadas se debe cumplir con los ARTÍCULOS 9, 9BIS, 9TER, 9QUÁTER del Reglamento del Dominio Público Hidráulico, que desarrolla los títulos preliminar I, IV, V, VI y VII de la Ley 29/1985, de 2 de agosto, de Aguas.

Obras nuevas en la Región de Murcia: esto es lo que debes cumplir del Real Decreto de Dominio Público Hidráulico

Antes de explicar los artículos que afectan a las nuevas construcciones, debes saber que hay que entregar un ANEXO TÉCNICO JUSTIFICATIVO.

En este documento se incluye información de los proyectos y documentos técnicos por los que se tramita la solicitud de licencia en zonas inundables y de flujo preferente.

Artículo 9

La zona de policía (100 metros en horizontal desde el cauce) podrá ampliarse, si fuera necesario, para incluir la zona o zonas donde se concentra preferentemente el flujo.

El objetivo es proteger las avenidas y reducir el riesgo de producción de daños en personas y bienes. En estas zonas o vías de flujo preferente sólo podrán ser autorizadas aquellas actividades no vulnerables frente a las avenidas y que no supongan una reducción significativa de la capacidad de desagüe de dichas zonas, en los términos previstos en los artículos 9 bis, 9 ter y 9 quáter, que explicaremos a continuación.

Se considerará que pueden producirse graves daños sobre las personas y los bienes cuando las condiciones hidráulicas durante la avenida cumplan uno o más de los siguientes criterios:

a) Que el calado sea superior a 1 m.
b) Que la velocidad sea superior a 1 m/s.
c) Que el producto de ambas variables sea superior a 0,5 m2/s.

Para delimitar -en caso necesario- la zona de flujo preferente se utilizará la información histórica y geomorfológica existente, para garantizar la coherencia de los resultados con las evidencias físicas disponibles sobre el comportamiento hidráulico del río.

Artículo 9 bis. Limitaciones a los usos en la zona de flujo preferente en suelo rural.

En los suelos calificados como rurales en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, no se permitirá la instalación de nuevas obras:

Edificaciones, obras de reparación o rehabilitación que supongan un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes.
Cambios de uso que incrementen la vulnerabilidad de la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas.
Garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante, así como instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie.

Toda actuación en la zona de flujo preferente deberá contar con una declaración responsable presentada ante la Administración hidráulica competente.

Debe integrarse con la documentación del expediente de autorización, donde el promotor expresa que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso.

Descárgate la declaración responsable en word o PDF haciendo clic en los siguientes botones.

Artículo 9 ter. Obras y construcciones en la zona de flujo preferente en suelos en situación básica de suelo urbanizado.

En los suelos calificados suelos urbanizados en la fecha de entrada en vigor del Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, se permitirá:

Realizar nuevas edificaciones, obras de reparación o rehabilitación con un incremento de la ocupación en planta o del volumen de edificaciones existentes

Cambios de uso

Garajes subterráneos, sótanos y cualquier edificación bajo rasante, así como instalaciones permanentes de aparcamientos de vehículos en superficie.

En el caso de las edificaciones de carácter residencial:

Se diseñarán teniendo en cuenta el riesgo y el tipo de inundación existente

Se dispondrán a una cota en la que no se vean afectadas por la avenida con un periodo de retorno de 500 años

Podrán disponer de garajes subterráneos y sótanos, siempre que se garantice la reducción del riesgo de inundación y daños materiales y humanos. Para ello deben contar con respiraderos y vías de evacuación por encima de la cota de dicha avenida

Además de lo anterior, el promotor deberá contar con el certificado del Registro de la Propiedad que acredite que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.

Artículo 9 quáter. Régimen especial en municipios con más de 1/3 de su superficie incluida en la zona de flujo preferente.

En los municipios en que al menos un 1/3 de su superficie esté incluida en la zona de flujo preferente o que por la morfología de su territorio no puedan orientar sus futuros desarrollos hacia zonas no inundables, se podrá permitir como régimen especial la realización de nuevas edificaciones o usos asociados en la zona de flujo preferente, siempre que cumplan los siguientes requisitos:

Estén ubicados fuera de la zona de policía
No incrementen de manera significativa el riesgo de inundación existente
No vulneren la seguridad de las personas o bienes frente a las avenidas

También se le exigirá al promotor disponer del certificado del Registro de la Propiedad que acredite que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente.

Sabemos que el lenguaje legislativo es complicado de entender, por eso desde Arquitecto.eco ofrecemos asesoramiento. Si quieres revisar tu caso particular y saber si estas modificaciones afectan a la construcción que tienes en mente, llámanos o escríbenos un correo.

¿Qué es el IEE? Todo lo que necesitas saber

¿Qué es el IEE? Todo lo que necesitas saber

Hay varios motivos por lo que es recomendable que un profesional certifique el estado de un inmueble mediante el IEE (Informe de Evaluación de Edificios):

Para venderlo
Si vamos a hacer reforma
En caso de querer solicitar ayudas públicas

Pero, más allá de todo esto, es obligatorio para los edificios de tipo residencial de vivienda colectiva que tengan más de 50 años. No obstante, si tienes una casa unifamiliar con esa antigüedad, también podría ser recomendable que lo solicites. A continuación te voy a hablar un poco más del IEE, en qué consiste y los plazos que hay que cumplir.

¿Qué es el Informe de Evaluación de Edificios?

El IEE es un certificado que acredita el estado de un inmueble. Como he dicho más arriba, es obligatorio para edificios residenciales de viviendas colectivas de más de 50 años.

Si tu casa no es de este tipo, también sería recomendable que lo tengas, ya que es imprescindible cuando se piden ayudas públicas para realizar obras de conservación, accesibilidad o eficiencia energética.

Debemos ver este tipo de informe como algo positivo que previene futuros problemas y los soluciona a tiempo. Además, te aseguras de aumentar al máximo la vida útil del inmueble. A mí me gusta compararlo con la ITV en el caso de los automóviles.

Te cuento en el siguiente punto los plazos para entregar un IEE.

¿Cuál es el plazo máximo de presentación de los IEE?

El IEE se puede presentar dentro de 5 años a contar desde el 31 de diciembre del año en el que el inmueble cumple 50 años. En el caso de edificios anteriores a 1972 este periodo ya ha pasado, por lo que los dueños podrían ser sancionados por ello. Más allá de la multa, nunca está de más ser precavido/a.

¿Cada cuántos años se debe renovar el IEE?

Una vez se obtiene el primer certificado, se debe renovar en un plazo máximo de 10 años. Los Informes de Evaluación de Edificios pueden presentarse de forma telemática en la sede electrónica de la región de Murcia. Ahí también encontrarás información sobre todo el proceso.

¿En qué consiste el informe de los IEE?

Inicialmente la inspección es visual. Una vez se ha hecho la primera revisión, si se observa alguna anomalía a simple vista es posible que requiera de una inspección técnica. Para elaborar los IEE se valoran tres puntos fundamentales:

El estado de conservación del edificio, teniendo en cuenta si se encuentra en buenas condiciones, la seguridad y si cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.
La evaluación de la accesibilidad. En este segundo punto se valora si el inmueble está adaptado para que puedan acceder a él personas en silla de ruedas o con alguna discapacidad.
El certificado de eficiencia energética del edificio. Este documento evalúa varios puntos, entre los que está el consumo energético de la vivienda. Si quieres ampliar la información sobre el certificado de eficiencia energética, puedes acceder al post que te dejo enlazado.

Si me sigues desde hace tiempo sabrás que me encanta hacer reformas y darle una segunda vida a edificios que ya existen, es por eso que dentro de los servicios de Arquitecto.eco también se encuentra el de realizar Informes de Evaluación de Edificios.

¿Quién puede hacer un IEE?

Las evaluaciones solo pueden ser llevadas a cabo por un técnico competente. Sí, lo has adivinado, solo un profesional de la arquitectura puede certificar los IEE, ya que deben evaluarse tanto aspectos de la construcción en sí como de las instalaciones.

Evita la sanción de 100€ por vivienda y año transcurrido obteniendo el certificado IEE que necesitas antes de que venzan los plazos. Déjalo en mis manos y yo me encargaré de todo.

¡Hablemos!

¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda? [2023]

¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda? [2023]

¿Estás pensando en rehabilitar o comprar una vivienda o apartamento de dimensiones reducidas? Si es tu caso y tienes dudas sobre si puedes dividir una vivienda en dos o que cumpla con las medidas mínimas de acuerdo con la ley, este post te interesa.

Lo primero que tienes que saber es que toda vivienda debe cumplir con los requisitos para poder obtener la licencia de primera o segunda ocupación, la antigua cédula de habitabilidad. Y uno de los requisitos es, como te estarás imaginando, respetar los tamaños mínimos legales de una vivienda en España.

Si estás buscando una vivienda pequeña que cumpla con el tamaño mínimo legal para vivir, te cuento todo lo que necesitas saber.

¿Cuántos metros se requieren para construir una casa?

Lo que te voy a contar aplica tanto para viviendas nuevas como para rehabilitaciones. Pero antes de decidir el tamaño que va a tener tu casa, existen varios factores a tener en cuenta:

Es de nueva construcción o una rehabilitación
Si va a ser una vivienda o vamos a dividir en dos lo que antes era solo una (más adelante te explico esto que parece una tontería).
Si va a estar adaptada para minusválidos

Previo al inicio del proyecto, también me aseguro que la vivienda se ajusta a tus necesidades. Esto va relacionado con la cantidad de personas que van a vivir y para qué se necesita el hogar (solo dormir, teletrabajar, vacaciones, villaborderline…).

Una vez esto está claro y has decidido que ese espacio es suficiente para ti, lo siguiente es saber cuál es el tamaño mínimo legal de tu vivienda. ¿Me acompañas a ver las de Murcia? (En todas las comunidades autónomas son muy similares).

Estas dos imágenes que te he mostrado hasta ahora, son de ‘Le Cabanon’ diseñado por el arquitecto Le Corbusier, este, el más grande de la arquitectura de todos los tiempos, después de pasar la vida creando maquinas para habitar, se jubilo en una cabaña de 16m² donde cada centímetro estaba brutalmente pensado para ser práctico, exagerando un poco, hay viviendas de 160m² que no tienen tantas comodidades.

¿Cuál es el tamaño mínimo legal de una vivienda en España?

De acuerdo con la Orden de 29 de febrero de 1944, por la que se determinan las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, la superficie mínima general en España es de 25.5 m².

La superficie mínima de una vivienda se deducía de las condiciones 1 y 6, siendo:

Pieza (**)	superficie útil
Cocina	5 m2
Cuarto de estar / Salón	15 m2
Dormitorio doble	10 m2
Retrete	1,5 m2
Vivienda	31,5 m2
(*) Vivienda con cocina y cuarto de estar juntos	25,5 m2

(*) Si el Salón – Comedor – Cocina constituyen una sola pieza, ésta tendrá una dimensión mínima de 14m².

(**) La altura de todas las habitaciones, medida desde el pavimento hasta el techo, no será inferior a 2.50 metros, pudiendo descender a 2.20 en las zonas comunes como pasillos, para favorecer el paso de instalaciones.

Aunque algunas Comunidades Autónomas establecen sus propias limitaciones en las medidas, también hay que tomar en cuenta las normativas municipales. Lo más importante que debes comprender es que la norma más estricta es la que manda.

Al hilo de todo lo anterior, Murcia disfruta del tamaño mínimo más grande de España, siendo este de 40 m². En lo que se refiere al interior, la superficie mínima de una vivienda será de 31.5 m². Si es un apartamento, se reduce a 25.5 m².

Si buscas un espacio diáfano y lo más abierto posible, no olvides que aunque se haga en una misma estancia, se debe poder hacer un circulo de mínimo 3,50m de diámetro.

¿Cuáles son los requisitos mínimos que debe cumplir toda vivienda?

Antes de contarte las medidas mínimas de las estancias, te recuerdo un par de datos importantes que tienes que tener en cuenta:

Toda vivienda se compondrá como mínimo, de cocina-comedor, un dormitorio doble y un baño.
Los dormitorios y los baños no deben ser zonas de paso.
Toda habitación en la que se puede estar tanto de día como de noche ha de tener ventilación y esta ocupar ⅙ de la superficie total.

¿Cuáles son las medidas mínimas de una habitación?

Empezando por el dormitorio. Tanto si toda la vivienda es tuya como si estás alquilado/a en una habitación, esta ha de ser al menos de las siguientes medidas:

Si es un dormitorio de una sola cama (domitorio simple), 8 m² es la superficie mínima obligaría. Si la vivienda tiene uno o 2 dormitorios, no es una exigencia mínima.
En el caso de los dormitorios de 2 camas (o solo hay un dormitorio en la vivienda), mínimo ha de tener 10 m² de superficie.
En las casas con 2 o más dormitorios, uno al menos tendrá los 10 m² cuadrados de superficie.
Los armarios, aun siendo empotrados se cuentan dentro de estas superficies.

¿Y cuáles serían las medidas mínimas permitidas en el resto de la casa?

Las dimensiones más pequeñas que pueden tener las distintas estancias son las siguientes:

Sala de estar: 9 m², se debe poder escribir un circulo de 3.20m de diámetro en su interior.
Cocina: 6 m².
Aseo: 1,50 m².
Baños: 3,00 m².
Si la cocina y la sala de estar constituyen una sola pieza, esta tendrá una dimensión de 18 m².
Estar + Comedor: 16,00 m².
Cocina + Comedor: 12,00 m².
Dormitorio + Estar + Comedor + Cocina: 21,00 m².
La anchura mínima de pasillo será de 0.90 metros, salvo en la parte correspondiente a la entrada del piso (recibidor), cuya anchura se elevará a 1 metro.

¿Por qué es imprescindible conocer el tamaño mínimo legal de una vivienda?

La superficie mínima es uno de los requisitos necesarios de habitabilidad, por eso es tan importante cerciorarnos de que la vivienda la cumple.

Otros puntos a tener en cuenta para asegurar unas condiciones mínimas de confort y salud son:

La ventilación
La iluminación
Los materiales con más o menos grado de toxicidad
La instalación de los suministros (salubridad)

¿Y qué pasa con la altura mínima de una vivienda?

El alto no debe ser inferior a 2,50 metros ‘libres’ (des suelo al falso techo) dentro de las habitaciones, pudiendo reducir a 2,20 metros en zonas comunes / zonas de paso (pasillos).

Como puedes ver, son varios los detalles a tener en cuenta a la hora de asegurarnos de que una vivienda cumple con la normativa. Por eso te animo a que me consultes cualquier duda que tengas al respecto y te asegures de estar tomando la decisión correcta para ti o para tu familia.

A continuación, te dejo información complementaria de interés sobre trámites burocráticos y aspectos legales en la reforma, construcción, alquiler y compra-venta de viviendas:

Todo lo que debes saber sobre los documentos para la compraventa de una vivienda.
Qué es el certificado de eficiencia energética y por qué te hace falta si vas a alquilar una vivienda.
Guia para saber cuánto cuesta construir una casa + plantilla
Cuánto cuesta reformar una casa + plantilla
Qué es el Informe de Evaluación de Edificios IEE
Qué debes saber antes de pedir una hipoteca

4 pasos para conseguir la mejor sombra en tu terraza

¿Cómo puedes dar una buena sombra en la terraza y aprovechar los exteriores de tu casa? El buen tiempo nos invita a hacer más vida fuera, pero para poder disfrutarlos al 100 % necesitamos adaptarla a las condiciones climáticas. Por eso hoy te traigo mi lista imprescindible para conseguir la sombra ideal en la terraza o balcón de tu casa.

01.

Conoce tu terraza y estudia su orientación.

Antes de nada, ¿te habías parado a pensar en la orientación que tiene? Saber las horas en las que le da el sol es crucial. De esa manera, te aseguras de que el producto de protección solar que elijas te proporcione la sombra a ti y no al vecino.

Tal vez te estés preguntando ¿cómo descubro la orientación de mi terraza o balcón? Aquí entran en juego varios factores, pero te dejo algunos apuntes sencillos:

Orientación este: es perfecta, ya que recibe el sol durante las primeras horas del día. Te garantizas tener sol desde el amanecer que luego se suaviza por la tarde cuando la vivienda empieza a arrojarse sombra sobre sí misma.
Orientación oeste: No da el sol por la mañana pero sí de mediodía en adelante, donde en verano puede llegar a ser molesto.
Orientación norte: apenas recibe sol directo, por lo que es la orientación más oscura y fría. Se suele utilizar para las aulas docentes ya que la iluminación es muy homogénea.
Orientación sur: es la más expuesta en las horas de calor. Si este es tu caso, necesitarás un buen sistema para evitar asfixiarte incluso en el interior de la vivienda (también es la que más luz tiene, por lo que si la aprovechas bien ahorraras en la factura de la luz).

Toma buena nota para descubrir cuál es la tuya. Te doy otros consejos para que tu casa sea confortable y cómoda para ti en el post Consejos para saber si tienes una casa agradable en Murcia.

02.

Decide si quieres algo fijo o prefieres que se pueda quitar

¿Sabes si necesitas sombra de forma puntual o quieres disfrutar todo el año de la terraza? Este punto es importante a la hora de elegir un sistema más o menos fijo. Algunos hay que recogerlos cuando hace mal tiempo para que no se estropeen.

03.

¿Quieres intimidad? Decide si es importante para ti que no te vean los vecinos

Proteger tu intimidad y la de tu familia es algo clave para estar confortable y disfrutar de tu hogar, sea dentro o fuera.

Disfrutar de tu terraza te invita a tumbarte al sol o comer con amigos. En estos casos, un factor importante a tener en cuenta es la privacidad. Si vives en una planta baja, con un toldo o una pérgola evitarás miradas indiscretas.

Las mejores soluciones para sombrear tu terraza

Hemos llegado al paso más importante: elegir el producto adecuado para dar sombra al exterior de acuerdo con tus necesidades. Existe una gran variedad de sistemas pero aquí entran en juego, además de la orientación, el espacio disponible, tu estilo de vida y gustos.

Una sombrilla o parasol

Si necesitas sombra puntual y para una zona concreta, es ideal para ti:

Es fácil de abrir y cerrar
No requiere montaje
Cubre el espacio exacto que necesitas
Acostumbran a ser económicas

Si quieres hacer una inversión más pequeña y tu terraza no recibe sol durante todo el día, podría ser la opción perfecta para ti. Ten en cuenta que una sombrilla suele aportar una sombra limitada. Puede ser apta para balcones pequeños o terrazas en las que el sol da a una hora muy concreta del día.

El clásico toldo

Los toldos son una de las soluciones para proteger tu terraza o balcón del sol más utilizadas. No se puede orientar, por eso el primer punto del que te hablé es tan importante. Lo que sí puedes es elegir su grado de inclinación.

Son ideales para terrazas, sobre todo las que están orientadas al sur, este y oeste.
Pueden ser de grandes dimensiones para cubrir más espacio.
Evitan también que entre tanto calor en la vivienda.

Enredaderas

Empezamos con las soluciones naturales, mis favoritas. Si tienes un espacio grande o un jardín, puedes optar por colocar una estructura para enredaderas. Aportan sombra y color pero requieren un poco más de cuidados para que estén bonitas. Si eres amante de las flores y los espacios naturales, es una opción muy a tener en cuenta.

Aquí te doy algunas ideas para que tu hogar sea lo más respetuoso posible con el entorno.

Las versátiles velas

Además de ser coloridas, arrojan sombra en la zona exacta en la que las coloques teniendo en cuenta la orientación. Puedes moverlas hasta lograr hacer la sombra en el punto que deseas en la terraza. Las velas necesitan puntos de sujeción, como mástiles o árboles. No son fijas, por lo que puedes moverlas y quitarlas en invierno para que duren más años.

Si eres una de las personas afortunadas que tienen una terraza grande, tal vez una pérgola sea la solución para ti.

Podrás montar un cenador y aprovechar al 100 % de las noches de verano. La inversión es más elevada, pero a la larga, disfrutar de ese espacio no tiene precio.

Existen dos tipos de pérgolas:

Las pérgolas clásicas: compuestas por una estructura y una parte textil. Te doy una idea adicional. Puedes añadir chamizo en lugar de una tela para que sea más natural y fresca, ya que circula el aire.
Las pérgolas bioclimáticas: Puedes aprovecharlas todo el año, ya que regulan el calor y el frío. Tienen unas láminas orientables que permiten que el aire circule. Puedes graduar el paso de luz con tu mano. Son la solución ideal para todo el año, ya que no hay que recogerlas en caso de lluvia o viento. Se mantienen en su sitio.

La sombra más natural: la de un árbol

Si tienes terreno y quieres hacer sombra en tu terraza de la forma más natural y ecológica posible, planta un árbol. Seguro que no habías pensado en esta opción y es ideal para proteger tu hogar del sol de una forma consciente.

No es broma. Un árbol es la mejor forma de conseguir la sombra perfecta:

Pasa la brisa a través de él
El aire será puro y natural
No se lo lleva el viento
No requiere apenas mantenimiento, solo podar sus ramas y recoger las hojas en otoño.

Conoce las mejores especies de árboles que pueden proteger tu terraza del sol. ¿Me cuentas cuál es tu opción favorita? Me encantará saberlo.

4 verdades sobre la arquitectura sostenible

4 verdades sobre la arquitectura sostenible que cambiarán tu forma de verla

¿Es oro todo lo que reluce cuando hablamos de arquitectura sostenible?

Hoy en día parece que se utiliza la palabra sostenibilidad muy a la ligera. ¿Estás de acuerdo conmigo? En este post quiero compartir contigo mi punto de vista acerca de un problema que he venido observando relacionado con este concepto, en especial en la arquitectura.

Cada vez consumimos de una forma más consciente y meditada. Las marcas y las empresas se han dado cuenta de esto, y no dudan en recurrir a la publicidad engañosa y utilizar la palabra sostenible de cualquier manera. Es evidente que la tendencia hacia un mundo más respetuoso con el medio ambiente está en alza. Aplaudo que esto esté sucediendo, ya que era algo necesario debido al consumismo existente y a la contaminación que ello genera.

Sin embargo, muchas marcas no han dudado en subirse al carro de lo sostenible, ecológico o lo bio. Lo promocionan en sus productos, alterando la percepción que tenemos de ellos cuando, en muchas ocasiones, no es cierto al 100 %.

Tal vez te sorprenda descubrir que en la arquitectura también sucede, y hoy vengo a aclarar algunos puntos para evitar que caigas en estas malas prácticas.

¿La arquitectura sostenible es exclusiva de edificios de reciente construcción?

Que no te engañen. La arquitectura sostenible no solo se puede encontrar en nuevas edificaciones. Teniendo en cuenta algunos aspectos constructivos y respetando al máximo el entorno, una reforma es sostenible en sí misma, ya que consiste en darle una segunda vida a una edificación ya existente.

¿Cuál si no es el fundamento de algo sostenible, ecológico y duradero? La arquitectura sostenible no consiste en construir la enésima urbanización con plantas en su interior. La clave reside en cómo se aborda la construcción o reforma. En relación a esta última, encontramos un triple beneficio en renovar de forma sostenible una edificación que ya se encuentra en su entorno:

Rehabilitar lo que ya existe para darle una segunda vida teniendo en cuenta el espacio natural que lo envuelve, introduciendo en lo posible energía renovable o materiales reciclados.
Repoblar pueblos y aldeas que han ido perdiendo habitantes. Con el teletrabajo ya no es necesario residir en grandes ciudades para desempeñar nuestro empleo.
Vivir en el campo significa calidad de vida. Y si es en un hogar personalizado a tu gusto y que te brinda el confort y la desconexión que necesitas, mejor que mejor.

En la arquitectura sostenible hay que tener varios puntos en consideración que te cuento a continuación.

¿Cómo saber si vas a contratar arquitectura sostenible real?

La arquitectura sostenible se sustenta sobre estos principios:

Tiene en cuenta los elementos que rodean la vivienda (ríos, vegetación, orientación del sol) para generar el mínimo impacto posible. Por eso, lo primero que yo hago es comprobar y tener en cuenta todas las variables que podrían influir en la rehabilitación del inmueble para conseguir que sea lo más respetuosa posible, como es el caso de las casas eficientes.
Otro punto importante es tener en cuenta la orientación y las horas de sol para que entre luz natural durante el mayor tiempo posible. Así no solo ahorras en la factura de la luz, sino que además sentirás más bienestar en el hogar, dado que entra más claridad durante más horas. De esta forma, también disminuyes tu impacto energético.
Utilizar materiales que utilicen pocos recursos y ayuden a ahorrar electricidad, como es el caso de un buen aislamiento, ya que es imprescindible para que haya una buena gestión de la energía de la casa. Introducir dentro de lo posible materiales respetuosos y sostenibles y aprovechando al máximo el terreno que rodea la vivienda.
El uso de energías renovables siempre que sea posible.
Mejora de la calidad del aire interior. Por lo general, en el interior deberíamos estar expuestos a niveles de contaminación muy bajos. Sin embargo, sucede más de lo que pensamos que estamos expuestos a un aire nocivo para nuestra salud y que tiene como fuentes, entre otros, un mal aislamiento, las humedades o los hongos y ácaros. En la arquitectura sostenible se lucha por minimizar esos factores para que respires aire puro.
En el proyecto hay que tener en cuenta el ahorro de luz, gas y agua para que se optimice el consumo y sea lo más bajo posible.
Generar la menor cantidad de desechos y gestionarlos de forma adecuada durante la construcción.

Te invito a que apliques el pensamiento crítico, y que veas el conjunto y no solo la palabra. Investiga lo que estás comprando y descubre si realmente es tan sostenible como te están diciendo o no.

¿Es cierto que es más caro construir un hogar sostenible?

Nada más lejos de la realidad. La arquitectura sostenible se centra en tener en cuenta aspectos que a la larga consiguen minimizar el precio de los consumos, al mismo tiempo que tu casa es respetuosa con el medio en el que se encuentra y confortable para ti.

Esto implica la utilización de materiales reciclados siempre que sea posible. Una fabricación sostenible es más laboriosa y han de tenerse en cuenta más puntos, pero ello no implica que la inversión sea superior.

Lo que sí que te garantizo es que la diferencia merece la pena. Para mí la sostenibilidad es más una filosofía que un conjunto de características.

Los 3 errores en arquitectura sostenible que puedes identificar con facilidad

Por mi experiencia, la mayoría de las veces que te dicen que una edificación es sostenible, en realidad no es así. Desconfía si:

Ponen muchas plantas para hacer ver lo “verde” que es el edificio. Hemos asociado la naturaleza con aquello que es respetuoso con el medio ambiente, pero muchas veces solo es un disfraz para confundirte y convencerte.
Una forma de acreditar la sostenibilidad en la arquitectura es a través de las certificaciones LEED o BREEAM.
Las energías renovables no son el único factor que cuenta para ponerle la etiqueta de sostenible. Hay más aspectos a tener en consideración y que determinan que un edificio sea sostenible o no, como los que he mencionado en el punto anterior.

Mi objetivo es que tu hogar sea respetuoso con el entorno que lo rodea, y confortable, personalizado y fácil de mantener para ti durante el mayor tiempo posible.

Saber que tu hogar tiene un menor impacto en el medio ambiente contribuirá a que tú también te sientas mejor viviendo en él. Tu espacio será más cómodo para ti y sentirás orgullo de tu hogar personalizado. Pero no olvides que no hay arquitectura más sostenible que rehabilitar lo que ya existe.

Si has llegado hasta aquí, está claro que el tema te interesa. Tras la pandemia nos hemos dado cuenta de la importancia de tener un hogar confortable, personalizado según nuestros gustos y útil en el día a día.

Si así lo consideras, puedo ayudarte. Estoy especializado en reformas integrales y rehabilitación, y además me encanta darle una segunda vida a construcciones que todavía tienen mucho que ofrecer.

Cómo hacerse una casa en Murcia

Cómo hacerse una casa en Murcia con Arquitecto.eco

Una de las dudas más frecuentes de las personas que quieren construir o reformar una vivienda está relacionada con qué pasos seguir para saber cómo hacerse una casa. En este post te voy a contar cuál es el proceso que seguimos en Arquitecto.eco cuando comenzamos a trabajar con un cliente.

No importa si es una reforma integral o parcial, una rehabilitación o la construcción de una obra nueva, ya que los pasos que seguimos son los mismos. Es un artículo que quiero que sirva a modo de aclaración para todas aquellas personas que tienen un cacao mental y no saben por dónde empezar a hacerse una casa en Murcia.

¡Vamos a ello!

01.

Reunión previa y viabilidad de la obra

Para conocernos y saber qué necesitas, tenemos una reunión presencial o digital. Es una fase muy importante ya que necesito impregnarme de vuestro estilo de vida, vuestros hábitos, vuestras rarezas, vuestros sueños…, para poder reflejarlo en el diseño.

Una casa debe adaptarse a la personalidad y forma de ser de sus propietarios/as, no al revés. De esta tema hablo más en detalle en este Consejos para saber si tienes una casa agradable en Murcia..

Al mismo tiempo, hago las comprobaciones necesarias en el Ayuntamiento para saber si el proyecto cumple con la legislación urbanística y es viable para poder tramitar la licencia de obra.

02.

Paseo virtual por tu futuro hogar

Después de nuestra reunión, te presento una propuesta a escala donde verás en 3D los espacios con las dimensiones que tendrán, es decir, ves cómo quedará el proyecto tras su construcción.

Este primer diseño no es definitivo sino que lo vamos ajustando hasta adaptarlo completamente a vuestras rarezas. A la par, redactamos un presupuesto estimado para poder valorar la viabilidad económica de la obra o si se realiza alguna modificación en el diseño.

03.

Sin sorpresas ni sobrecostes futuros

En Arquitecto.eco utilizamos la tabla generadora de precios creada por CYPE Ingenieros (existe una versión gratuita a la cual puedes acceder y realizar consultas). Esta tabla permite hacer previsiones del precio de la obra por cantidad de material que se necesita. Por ejemplo:

124 m² de tabique de ladrillo hueco doble.
348 m² de enlucido de yeso sobre pared vertical de tabique de ladrillo hueco doble.
Etc…

De esta manera, podemos ajustar el primer diseño a los recursos disponibles y ser realistas para tener un hogar personalizado y acorde a nuestro presupuesto.

Este generador de precios suele hacer unas previsiones bastante correctas. Por experiencia, el precio definitivo puede variar en torno a un 20% por arriba o por abajo. Así, cuando solicitamos presupuesto a las diferentes constructoras, aquellas que suben o bajan el precio sin razón aparente por encima o debajo de ese 20%, automáticamente podemos descartarlas. Por experiencia, las que ofrecen un precio por debajo suelen hacerlo para conseguir al cliente, pero una vez en obra, los costes suelen aumentarse.

Por eso, en Arquitecto.eco garantizamos que no tendrás sorpresas ni sobrecostes en un futuro, porque ya tenemos previstas las cantidades que nos hace falta antes de la fase de proyecto.

Comenzamos el proyecto

Una vez ajustado el diseño (nosotros lo llamamos »Anteproyecto») y el presupuesto estimado, si aceptas la propuesta empezamos a redactar el proyecto y los planos de ejecución, para así poder realizar la medición real de la construcción.

Nos referimos a Medición cuando hablamos de un presupuesto sin precios, solo con las cantidades a presupuestar para que las constructoras preparen sus ofertas.

Cuando ya están hechos los planos y la medición, solicitamos presupuesto a las diferentes constructoras (aproximadamente unas 4 ó 5).

Al utilizar la medición (cantidades exactas de cada material) podremos hacer una comparativa real entre las diferentes empresas. Es lo que decimos de comparar manzanas con manzanas.

Cuando las constructoras nos entregan su propuesta, valoramos y descartamos aquellas que se alejan de nuestro presupuesto estimado. Un precio razonable suele oscilar entre un 10-15% con respecto a las previsiones, por lo que escogeremos la que mejor profesionalidad nos trasmita en cada caso.

De forma paralela al diseño del proyecto, recopilamos la información necesaria para presentar al Ayuntamiento correspondiente y solicitar la licencia de obra. En Arquitecto.eco nos encargamos de recoger toda esta información y de todos los trámites, pero no del pago de las tasas.

Comenzamos la obra

Una vez está todo claro: hemos escogido la constructora, la licencia está aprobada y las tasas y avales están al día. ¡Vamos a por los ladrillos!

Nos encargamos de la dirección de obra y de cumplir con el proyecto realizado (correcta ejecución de la obra, tiempos estimados de duración, etc.). Somos el puente con la empresa constructora, velando en todo momento por tus intereses y sin que tengas que preocuparte.

También podemos ayudarte con el proyecto de interiorismo, asesorarte en la decoración y en la mudanza si lo deseas. Todos nuestros clientes tienen descuentos en varias tiendas, boutique y almacenes de materiales. Puedes saber más sobre nuestros servicios, aquí.

Hacerse una casa suele preocupar mucho a las personas ya que lo ven como algo tedioso, pero no tiene por qué ser así. ¿Tienes dudas? Ponte en contacto sin compromiso a través de este formulario y te ayudaremos con tu futuro hogar en la Región de Murcia.