Todo lo que debes saber sobre el certificado de eficiencia energética

2 mayo, 20228 noviembre, 2020 por Tomás

Todo lo que debes saber sobre el certificado de eficiencia energética

Para vender o alquilar un inmueble es necesario disponer del certificado de eficiencia energética del proyecto. En este artículo encontrarás qué es el CEE y su duración, la caducidad del certificado de eficiencia energética y cuándo es obligatorio, entre otras características. ¡Vamos allá!

¿Qué es el certificado de eficiencia energética?

El certificado de eficiencia energética -o certificado de calificación energética- es un documento oficial que determina el nivel de consumo de energía de un inmueble (ya sea una vivienda, un edificio o un local comercial).

Proporciona información objetiva sobre las características energéticas de un inmueble y se calcula analizando el consumo energético que dicho inmueble necesita durante un año, teniendo en cuenta sus instalaciones y elementos constructivos. Entre ellas, se analiza el consumo procedente de:

La producción de agua caliente
Iluminación
Ventilación
Refrigeración y
Climatización.

En cuanto a los elementos constructivos se revisa la carpintería, el cerramiento exterior, el aislamiento y las ventanas.

El resultado se obtiene en forma de una etiqueta de certificación energética, la cual muestra una valoración de la A a la G y con una escala de colores del verde al rojo, siendo A un inmueble muy eficiente en términos de consumo de energía y G, un inmueble donde el gasto energético es elevado.

Para que nos entendamos, imagina que en vez de letras de la A a la G son estrellas, como en los hoteles, las viviendas con calificación A son viviendas 5 estrellas y las que califican G son de 1 estrella.

A tener en cuenta: ¿qué es una declaración de obra nueva?

Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de edificios o viviendas, reformas, ampliaciones, rehabilitaciones o bien otras obras nuevas análogas. Esta declaración se realiza siempre ante notario.

Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. En otras palabras, que esa propiedad es legalmente tuya, puedes hacer con ella lo que quieres y gozarás de la protección jurídica con respecto a este inmueble. En el siguiente enlace puedes ampliar información sobre los documentos necesarios para escriturar una obra nueva.

¿Cuándo es obligatorio el certificado de eficiencia energética?

Una de las preguntas más habituales de los propietarios de inmuebles es cuándo hace falta el certificado de eficiencia energética.

Según el RD 235/2013, es obligatorio presentar el CEE:

Antes de alquilar un inmueble del cual eres propietario/a.
Antes de la compraventa de un inmueble.

El certificado de eficiencia energética no solo se realiza para viviendas unifamiliares, también:

Para edificios existentes,
locales comerciales,
locales sin uso,
oficinas y,
construcciones de obra nueva.

Están exentos los inmuebles de culto, aquellos cuyo uso sea industrial o agrícola y los que tengan superficies útiles menores a 50m2. Tampoco es necesario presentar el CEE si se va a hacer un uso del inmueble inferior a 4 meses al año y cuyo consumo no suponga más de un 25% del consumo energético anual. En este caso, el propietario/a deberá presentar una declaración responsable.

En conclusión, salvo contadas excepciones no es posible alquilar sin certificado de eficiencia energética y tampoco vender sin el CEE. Estas son algunas especificaciones:

El certificado de eficiencia energética corre a cuenta del propietario o propietaria.
El certificado de eficiencia energética debe aparecer en el contrato de alquiler o bien, se debe disponer antes de la venta del inmueble, ya que los nuevos inquilinos tienen el derecho a conocer la calificación energética de la vivienda o local.
Según la legislación española tiene una validez de 10 años. Una vez superados, los inmuebles deben pasar una inspección técnica para la revisión de su estado y aquellos con más de 50 años, es recomendable que lo hagan cada cinco.
Por normativa, debe presentarse y registrarse en el organismo competente de cada Comunidad Autónoma.

En caso reforma también será necesario emitir un CEE. Por lo tanto, si estás pensando en alquilar, vender o cosntruir antes deberás emitir el certificado energético de tu propiedad.

Así se tramita el CEE

El Certificado de Eficiencia Energética se realiza con el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) en el cual se evalúa la seguridad, accesibilidad, habitabilidad y las necesidades energéticas del inmueble.

En el IEE se incluyen:

La Inspección Técnica de Edificios (ITE), que se puede comparar a la ITV de los automóviles.
El certificado de eficiencia energética de la vivienda o local.

Para poder aprobar la ITE es necesario presentar el CEE. Esto no debe verse como un examen sino más bien como un método de prevención. Todas las construcciones tienen una vida útil y necesitan un mantenimiento, por lo tanto, realizar esta evaluación debe verse como algo positivo y necesario.

El Certificado de Eficiencia Energética es independiente del IEE y la ITE, por lo que un técnico o técnica competente puede realizarlo en un momento puntual en caso de ser necesario. Aunque normalmente debe realizarlo un aparejador/a o arquitecto/a técnico, ya que se deben analizar elementos constructivos y arquitectónicos.

En resumen, el proceso a seguir es el siguiente según la legislación española:

El técnico competente visita el inmueble, realiza las comprobaciones y valoraciones necesarias.
A continuación, emite el certificado de eficiencia energética en un documento donde detalla la evaluación y las propuestas de mejora.
El propietario/a del inmueble o el técnico debe registrar el certificado.
El profesional entrega la etiqueta de eficiencia energética del inmueble.

Todo este proceso puede tardar alrededor de 2 semanas.

¿Para qué sirve el certificado de eficiencia energética?

A simple vista, obtener el certificado de eficiencia energética puede resultar tedioso, innecesario y molesto, pero nada más lejos de la realidad. Los beneficios de conseguir el certificado de eficiencia energética van desde cumplir con la legislación vigente hasta otros más intangibles, por ejemplo:

Permite revalorizar una vivienda si el consumo energético es bajo ya que supone un ahorro en el futuro.
Los nuevos inquilinos o compradores tienen el derecho a saber cuál será el gasto energético anual antes de realizar una inversión. Por lo tanto, no presentarlo -además de no cumplir con la ley- significa ocultar información que puede ser decisiva en el alquiler o compraventa.
El gasto económico a largo plazo será más bajo.
El Gobierno ofrece subvenciones para obras de rehabilitación energética, por lo que si necesitas realizar una reforma del inmueble, puedes aprovechar y mejorar su eficiencia energética.
Consigues una vivienda más confortable.

¿Necesitas tramitar el Certificado de Eficiencia Energética de alguna propiedad? Podemos ayudarte. Escríbenos a info@001.eltallerdeagitalo.es o llámanos a 659 414 028.

Lo que debes saber antes de pedir una hipoteca [2022]

9 agosto, 202212 junio, 2020 por Tomás

Lo que debes saber antes de pedir una hipoteca

Si has pensado en contratar una hipoteca para tener tu propia vivienda, hay algunas cosas que debes tener en cuenta antes de pedirla para que elijas de la mejor manera. ¡Te las contamos!

01.

Cuánto tener ahorrado para solicitar una hipoteca

Una de las cosas que se necesita para pedir una hipoteca es tener un colchón previo, bien sea en dinero en efectivo o invertido. Si llegas al banco con las manos vacías y pretendes pedir un crédito sin ahorros es poco probable que te la concedan. La mayoría de los bancos no te dará una hipoteca por más del 80% del valor de compraventa de la vivienda o de la tasación.

Por ejemplo, si el inmueble que quieres comprar cuesta 100.000€, el banco no te concederá más de 80.000€, por lo que tu tendrás que disponer de 20.000€. Con este rango de cifras puedes calcular cuánto puedes pedir de hipoteca.

02.

Los gastos de formalización de una hipoteca

Debes saber que además de los gastos de comprar una casa, existen los gastos de formalizar la hipoteca. En la actualidad en España solo debes hacerte cargo de los gastos de tasación, ya que el resto los asume el banco (notario, registro…). Estos costes rondan aproximadamente los 400€. Algunas entidades incluso se hacen cargo de este gasto siempre y cuando ellos elijan a la empresa tasadora.

03.

Qué hipoteca contratar: ¿fija o variable?

Una de las dudas más comunes es qué hipoteca pedir. ¿Es mejor una con interés fijo o variable?

Las hipotecas variables son aquellas en las que el interés se calcula sumando el diferencial que aplique el banco y el euríbor (lo que varía cada año). En cambio, las de tipo fijo son aquellas en las que pagas siempre la misma tasa de interés. Hace años este interés rondaba el 4-5% y de un tiempo a esta parte se redujo incluso a tasas del 1,35% por lo que están ganando mercado.

Teniendo en cuenta esto deberás decidir si prefieres pagar un poco más al principio a cambio de que tu interés no varíe o prefieres pagar un interés muy bajo ahora mismo y depender de lo que varíe el euríbor. No hay una respuesta correcta para todos, por lo que deberás elegir la opción que te parezca más atractiva o recomendable en tu caso según tus expectativas de vida.

04.

Tus deudas e ingresos netos

Para que te concedan una hipoteca, el banco tiene que asegurarse de que eres solvente, que no tienes deudas pendientes y querrá saber cuánto dinero ganas. Algunas entidades pueden pedirte que ingreses una cantidad mínima al mes o puede que el precio de tu hipoteca dependa de tu salario.

Deberás tener en cuenta esto cuando pidas información de las condiciones en los bancos.

05.

Qué comisiones tiene una hipoteca

Como ya sabrás, las hipotecas como cualquier otro producto bancario, acostumbran a tener comisiones y es algo que debes tener en cuenta para decidir qué hipoteca contratar. Estas son algunas de las comisiones que te puedes encontrar:

Comisión de apertura: el banco podrá cobrarte la cantidad que considere. Puede ser una cantidad fija o un porcentaje de la cantidad que pidas.
Comisión de amortización anticipada: si devuelves dinero antes de tiempo, también puedes tener que soportar esta comisión. Está limitada por ley de la siguiente forma:

Comisión de desistimiento: es para hipotecas variables y para hipotecas fijas. Podrá cobrarse un 0,15% durante los 5 primeros años de hipoteca o un 0,25% durante los 3 primeros años.

Compensación por riesgo de interés: es solo para hipotecas fijas y solo se cobra en el caso de que el banco asuma pérdidas debido a la devolución anticipada. Está limitada al 2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir del undécimo.

Algunas preguntas frecuentes sobre pedir una hipoteca

Más allá de cómo contratar una buena hipoteca o qué hace falta para pedirla, es probable que te haya surgido alguna de estas dudas que resuelvo a continuación.

¿Cómo bajar las tasas de interés de una hipoteca?

Algunos bancos te darán diferentes opciones para que puedas pagar menos intereses. En muchos casos pasará porque hagas algún tipo de contrato que les dé la garantía de que estarás con ellos a través de algún producto vinculado (seguros, tarjetas de crédito, etc).

También puede ser que domicilies tu nómina con ellos o que el porcentaje del valor de tasación del inmueble sea la cantidad que quieres pedir al banco.

Un apunte...

Si aún no has contratado nada, puedes evitar las subidas del euríbor contratando una hipoteca de tipo fijo. El interés más bajo en este tipo de préstamos se da cuando los plazos de devolución son cortos (10 o 15 años).

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¿Qué necesito para escriturar una vivienda antigua? [2026]

29 diciembre, 202514 mayo, 2020 por Tomás

¿Qué necesito para escriturar una casa antigua? [2026]

Escriturar una vivienda antigua puede parecer un trámite sencillo, pero en la práctica no siempre lo es.

En este tipo de viviendas es habitual que existan diferencias entre la realidad construida y la documentación, ya sea por ampliaciones antiguas, reformas realizadas hace años o simples errores acumulados con el tiempo.

En los últimos años, con una mayor coordinación entre Catastro, Registro de la Propiedad y Notaría, estos desajustes se detectan con más facilidad. Por eso, antes de escriturar una casa antigua (ya sea por compra, herencia o regularización) conviene conocer su situación real y los pasos necesarios para evitar problemas posteriores.

Poner al día una casa vieja tiene su aquel. Es una realidad que muchas personas descubren conforme avanzan en el proceso, que en algunos casos puede alargarse durante meses (o incluso años).

Al tiempo que dedicas a decidir cómo quieres tu vivienda (distribución, calidades, acabados…), hay que sumar el tiempo que requieren los distintos trámites administrativos ante diferentes organismos.

ℹ️ En las viviendas antiguas, este papeleo suele ser más complejo y, actualmente, se revisa con mayor detalle.

En este artículo describimos las diferentes situaciones con las que te puedes encontrar a la hora de escriturar una casa antigua, así como los pasos a seguir en cada caso.

Si has llegado aquí por error y lo que buscas es información sobre los documentos necesarios para escriturar una obra nueva (vivienda unifamiliar, edificio de viviendas, etc.), puedes consultar el artículo anterior. Y si no, sigue leyendo.

¿Qué instituciones están implicadas en la escritura de una vivienda antigua?

Cuando se compra o se tiene en mente adquirir una vivienda, ya sea por compraventa, donación o herencia, conceptos como Catastro, Registro de la Propiedad y Notario dejan de ser desconocidos. Es importante tener claro que estos organismos no son lo mismo y que cada uno cumple una función distinta.

Mientras que el Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles del territorio nacional, el Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia donde se inscriben el dominio y los derechos reales sobre los inmuebles, con el objetivo de dar seguridad al tráfico jurídico-inmobiliario.

De todo ello, conviene quedarse con las siguientes ideas clave:

01. ¿Es obligatorio declarar mi casa?

El Catastro es un registro de naturaleza fiscal, por lo que es obligatorio declarar ante él todas aquellas alteraciones que afecten al inmueble, ya sean de carácter físico (obra nueva, demolición, reforma, ampliación, segregación…) o jurídico, como los cambios de titularidad.

La inscripción en el Registro de la Propiedad, por el contrario, es voluntaria, aunque muy recomendable. No obstante, existen determinados supuestos en los que sí es obligatoria, por ejemplo, para la contratación de una hipoteca o determinadas operaciones de compraventa.

02. ¿Los datos del Catastro son correctos?

Aunque se trata de organismos distintos, la descripción de una finca en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, que se realiza a partir de una Escritura Pública, DEBE SER IGUAL. Además, esta descripción tiene que coincidir con la realidad física del inmueble.

Es decir, los datos de una vivienda; ya sea un piso, una casa dentro de una parcela, una vivienda entre medianeras o un suelo, tienen que coincidir en:

Catastro.
Registro de la Propiedad y/o escritura.
Realidad construida.

Si tu inmueble es de nueva creación o tienes un piso en un bloque de viviendas, lo habitual es que no existan problemas, ya que suelen estar correctamente actualizados.

La situación se complica en viviendas antiguas cuya documentación de propiedad es aún más añeja y, en muchos casos, basada solo en la buena fe de los propietarios sin ningún documento que lo verifique. También, en aquellas casas que han sufrido modificaciones a lo largo del tiempo (cosa muy común) sin que se haya actualizado ni la escritura ni el Catastro de forma paralela. En los últimos años, este tipo de discrepancias se están detectando con mayor facilidad.

03. ¿Cómo declaro mi casa?

Llegados a este punto, lo primero que hay que hacer es comparar la información del Catastro con la de la Escritura de Propiedad. Para ello es necesario disponer de una Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) del inmueble, que se obtiene a partir de su referencia catastral.

Si no conocemos esta referencia, puedes localizarla en los recibos del IBI, en facturas de suministros como luz o agua, o a través de la Sede Electrónica del Catastro.

📝 Muy importante:

La CCDyG contiene datos protegidos, por lo que solo la podrá obtener el titular catastral del inmueble con su certificado digital en la Sede Electrónica del Catastro o una persona autorizada por este, presentando una solicitud junto con la correspondiente autorización.

Una vez tenemos tanto la CCDyG como la escritura, es necesario comparar entre ellas:

La calle y el número de policía.
La superficie de suelo.
La superficie construida.

🧠 Recuerda:

En ambos documentos deben coincidir la calle, el número de policía y las superficies de suelo y construcción.

Si los datos coinciden (o hay una diferencia de superficie inferior al 10 %), perfecto, porque el proceso suele ser sencillo. En ese caso, si la finca no está inscrita, bastará con acudir al Registro de la Propiedad para su inmatriculación.

¿Qué debo hacer si los datos del Catastro no coinciden?

Cuando los datos del Catastro no coinciden con la realidad, lo primero que debe tener claro el propietario es cómo es realmente su inmueble en cuanto a superficie, ocupación de la parcela y situación de la construcción.

A partir de ahí, solo pueden darse una de las siguientes situaciones:

1. Los datos del Catastro son correctos, pero la escritura es errónea o está desactualizada

En este caso, la vivienda está correctamente reflejada en Catastro, pero no coincide con lo que figura en la escritura o directamente no está escriturada.

La solución es ir al Notario, que valorará si procede rectificar la escritura y te indicará los trámites necesarios.

La vivienda ocupa toda la parcela

Si la construcción ocupa el terreno al completo, el Notario necesitará:

La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
La escritura de propiedad.

Con esta documentación, podrá tramitar la rectificación correspondiente.

La vivienda no ocupa toda la parcela

Si la vivienda está dentro de la finca, pero no la ocupa completamente (por ejemplo, tienes la fortuna de tener una casa con terreno alrededor), tendrás que llevarle lo anterior y además un Informe de Ubicación de la Construcción (IUC) sobre cartografía catastral, que sirve para ubicar correctamente la edificación dentro de la parcela.

¡Tranqui! Un consejo, antes de echarte a temblar pensando qué será eso, habla con tu arquitecto, ¡él tiene la respuesta!

2. La escritura es correcta, pero los datos del Catastro no lo son

Si la construcción está bien escriturada, lo habitual es que, en Catastro, esté bien grafiada. Una vez se otorga la escritura, se suele presentar el modelo de declaración 900D ante Catastro. Aun así, en viviendas antiguas o parcelas sin edificar, esta actualización no siempre se ha hecho correctamente.

Esta situación es muy frecuente en:

Parcelas de terreno sin construir.
Solares.
Escrituras antiguas en las que la superficie se incorporaba solo por testimonio del propietario.

En estos casos, los datos catastrales se presumen ciertos, por lo que para modificarlos es necesario acudir al Catastro y aportar documentación técnica que justifique la discrepancia.

Además de la escritura, será necesario presentar:

Un plano acotado y a escala o georreferenciado, realizado por un arquitecto
o bien…
Un Informe de Validación Gráfica (IVG), también conocido como Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa.

Si el Catastro considera suficiente la documentación aportada, iniciará el procedimiento llamado Subsanación de Discrepancias, mediante el cual se corrigen los errores.

3. Ni la escritura ni el Catastro describen correctamente el inmueble

De nuevo tendrás que ir al notario para regularizar la situación, aportando la documentación adecuada según el tipo de inmueble.

La construcción ocupa toda la parcela

Será necesario disponer de:

La Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG).
La escritura de propiedad.
Un certificado de antigüedad, elaborado y firmado por un arquitecto.

La construcción no ocupa toda la parcela

En este supuesto, tendrás que aportar toda la documentación anterior + un Informe de Ubicación de la Construcción con las coordenadas UTM.

Si no hay construcción y quieres escriturar un solar o una parcela rústica, será necesario aportar un plano y un Informe de Validación Gráfica.

En función del caso, el Notario actuará conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria (artículo 201) y podrá comunicar la nueva descripción al Catastro para su actualización o indicar al titular catastral los pasos a seguir para regularizar la situación.

Una vez rectificada la escritura y/o el Catastro, y la descripción de ambos coincida, se podrá inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.

¿Qué conviene revisar antes de escriturar una vivienda antigua?

Aunque escriturar un inmueble es un trámite legal, en el caso de las casas antiguas conviene ir un paso más allá y revisar ciertos aspectos antes de firmar. Muchos de los problemas que aparecen más adelante, en especial cuando se quiere reformar o vender, se presentan aquí.

Desde un punto de vista técnico, hay tres cuestiones básicas que merece la pena comprobar.

La superficie real y la ocupación de la parcela

En viviendas antiguas es frecuente que la superficie construida real no coincida con la que figura en el Catastro o en la escritura. También es habitual encontrar construcciones auxiliares, ampliaciones o porches que nunca se declararon.

Detectar estas diferencias antes de escriturar permite valorar si la vivienda está correctamente regularizada o si será necesario realizar algún trámite adicional en el futuro.

El estado general de la edificación

Sin necesidad de entrar aún en un proyecto de reforma, una revisión básica del estado del edificio puede aportar mucha información. Aspectos como el estado de la estructura, la cubierta, la presencia de humedades o la antigüedad de las instalaciones suelen influir tanto en la viabilidad de una reforma como en su coste.

En muchos casos, estos problemas no son evidentes en una primera visita y solo salen a la luz cuando ya se ha firmado la escritura o se inicia la reforma.

Si es tu caso, no te pierdas las 3 cosas debes tener en cuenta antes de la reforma integral de tu vivienda.

La situación urbanística de la vivienda

Otro aspecto clave es conocer la situación urbanística del inmueble. Existen viviendas antiguas con ampliaciones fuera de ordenación, construcciones no legalizables o limitaciones urbanísticas que condicionan cualquier actuación futura.

Revisar este punto con antelación ayuda a evitar sorpresas cuando se solicitan licencias o se plantean mejoras en la vivienda.

El papel del arquitecto antes de escriturar

Contar con el criterio de un arquitecto antes de escriturar una vivienda antigua no es obligatorio, pero sí muy recomendable. Un arquitecto puede ayudarte a:

Comprobar que la realidad y el papel coinciden.
Detectar posibles problemas técnicos o urbanísticos.
Valorar el potencial de la vivienda si se plantea una reforma o mejora a medio plazo.

Tener esta información antes de escriturar permite tomar decisiones con más tranquilidad y evitar problemas cuando, más adelante, se quiere reformar, vender o poner la vivienda en valor.

En resumen…

Nos quedamos con estas ideas clave antes de escriturar una vivienda antigua:

La descripción de un inmueble en el Catastro, en la escritura de propiedad y en la realidad construida debe coincidir. Esta coherencia es fundamental para evitar problemas futuros.
Si la construcción no está escriturada pero los datos del Catastro son correctos, será necesario acudir a la Notaría con la Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica (CCDyG) y, según el caso, con un Informe de Ubicación de la Construcción (IUC).
Si el Catastro es erróneo o no refleja la construcción, y la escritura tampoco describe correctamente el inmueble, será necesario acudir al Notario con la documentación adecuada, que puede incluir planos técnicos (IUC y/o IVG) y un certificado de antigüedad elaborado y firmado por un arquitecto.
En cualquiera de las situaciones descritas, es importante tener en cuenta que los trámites administrativos pueden alargarse en el tiempo, especialmente en viviendas antiguas con documentación desactualizada.

Por último, es recomendable que esta burocracia la haga el titular catastral o su representante legal, y que toda la documentación gráfica que se aporte (plano) esté firmada o elaborada por un arquitecto, garantizando así su validez técnica y evitando retrasos innecesarios.

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Los documentos necesarios para la compraventa de una vivienda

2 mayo, 202228 abril, 2020 por Tomás

Los documentos necesarios para la compraventa de una vivienda y trámites

En el momento en el que nos enfrentamos a comprar o vender una casa, nos invaden las dudas:

¿Qué trámites hay en la compraventa de una vivienda?
¿Cuáles son los papeles necesarios para comprar o vender una casa?
¿Cuáles son los gastos e impuestos de compraventa de la vivienda?
¿Debería contratar una gestoría?

Si te surgen estas preguntas, en este artículo te explico los pasos a seguir para la compraventa de vivienda y qué debes tener en cuenta.

Trámites previos: contrato de compraventa privado

Es habitual que antes de hacer una escritura pública se firme un contrato de compraventa de la vivienda entre el comprador y el vendedor. Es lo que se llama un precontrato o también conocido como arras.

No es obligatorio, pero es común hacerlo ya que es válido para formalizar la compraventa y quien firma estará obligado legalmente a cumplir el contenido del documento. Por eso es importante que te asesores antes de firmar nada.

Deberás tener en cuenta:

01.

Quien firma como vendedor

Si se trata de un promotor firmará el administrador de la sociedad o un apoderado. Entre particulares deben firmar todos los propietarios.

02.

El estado de las cargas de la vivienda

Debemos comprobar si existen cargas como una hipoteca o embargos. Esto se puede ver en el Registro de la Propiedad.

03.

Comunidad

Si la vivienda está ligada a una comunidad de propietarios habrá que pagar una cuota. Debemos comprobar que la vivienda está al día de los pagos. También será necesario informarse de las normas de la comunidad y si hay derramas.

04.

Precio y arras

En el contrato de compraventa encontraremos el precio de venta y también es habitual que se pacten las arras o señal que el comprador debe entregar al vendedor. Si son arras penitenciales (lo más común), el comprador las perderá si no cumple el contrato y el vendedor las devolverá duplicadas si es él quien no cumple lo estipulado.

05.

Gastos de la compraventa de la vivienda

Plusvalía Municipal
Escritura pública ante notario
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Impuestos de derechos reales
Gestoría

Salvo que se indique lo contrario en el contrato de compraventa, el vendedor paga la plusvalía y el original de la escritura. El comprador deberá pagar las copias de la escritura pública, la inscripción el registro y los impuestos de la transmisión.

En el caso de que la venta venga de un promotor inmobiliario, los gastos son a su cargo.

Debes saber que, aunque el contrato de compraventa es un documento privado, es válido legalmente, pero no es suficiente para poder hacer la inscripción de la vivienda o solicitar una hipoteca, por eso será necesario hacer la escritura pública en el notario. Puedes encontrar más información de este tema en el post cómo escriturar una vivienda antigua.

Escritura de compraventa pública

La notaría es imparcial, pero aun así el comprador tiene derecho a elegirlo. Será el encargado de hacer el documento de compraventa público, o lo que es lo mismo, la escritura pública. Este documento garantizará que todo está de acuerdo a la legalidad y es necesario para que poder registrar la vivienda.

¿Qué tiene de particular la escritura pública?

01.

Fehaciencia

El notario recoge bajo su fe la voluntad de ambas partes de comprar y vender.

02.

Seguridad jurídica

El notario da seguridad jurídica al documento haciendo las siguientes comprobaciones:

Identidad, capacidad y legitimaciones de la parte compradora y vendedora.
Titularidad, cargas y seguridad de compra.
Título de propiedad del vendedor, si es su vivienda habitual, si es una vivienda de protección oficial (advertirá del precio máximo de venta), si está libre de ocupantes o arrendamientos.
Pago de las cuotas de la comunidad de vecinos.
Datos catastrales.
Certificado de eficiencia energética.
Cédula de habitabilidad vigente.
Medios de pago (cómo y cuándo se ha pagado la vivienda).
Advertencias: en el supuesto de aplazar una parte del precio, vicios ocultos de la vivienda y obligaciones fiscales de la compraventa.

El notario debe asesorar y aconsejar de manera imparcial a todas las partes implicadas de forma gratuita, así que consulta todas tus dudas antes de hacer cualquier trámite y por supuesto, durante la firma de la escritura pública.

Trámites posteriores en la compraventa de una vivienda

01.

En primer lugar:

Deberemos abonar los impuestos de compraventa de la vivienda que correspondan a la Comunidad Autónoma. Habrá un plazo de un mes o 30 días hábiles para hacerlo desde la fecha de la escritura (varía de una CCAA a otra). Si se pasa el plazo habrá un recargo y una posible sanción económica si hay un requerimiento de la Administración.

Si la compraventa está sujeta a pagar IVA, será necesario pagar aparte el 1 o 1,5% del precio de la escritura (según Comunidad Autónoma), en concepto de Actos Jurídicos Documentados.

Si no se paga IVA porque es una segunda venta, se pagará entre el 6% y el 10% del precio como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (también según la Comunidad Autónoma)

02.

Ventanas

Se deberá inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

El propio notario puede hacer el registro por vía telemática si se le solicita. Es recomendable hacerlo porque garantizamos la inmediatez y el bloqueo del registro a otro documento cualquiera.

También podremos presentar nosotros mismos una copia autorizada de la escritura al registro. Pero generalmente se encarga el notario de la gestión y de los trámites por una cuestión de rapidez y seguridad.

¿Te queda alguna duda con los trámites para comprar/vender tu casa o sus documentos? Escríbenos sin compromiso.

Documentos para escriturar una obra nueva

26 diciembre, 20255 abril, 2020 por Tomás

Los documentos necesarios para escriturar una obra nueva

Una de las mayores preocupaciones que siempre surgen en la construcción de una obra nueva (una casa, una promoción de viviendas, una reforma, etc.) son los trámites legales. En este artículo te explicaré paso a paso qué documentos se necesitan para escriturar una casa.

No es complicado, pero sí es conveniente que sepas cuál es tu caso para evitar posibles retrasos.

Lo primero a tener en cuenta a la hora de escriturar una casa es si necesitas un préstamo del banco o no. En caso afirmativo, el banco te obligará a hacer dos escrituras:

01.

Una declaración de obra nueva junto con la tramitación del préstamo, al inicio de la obra.

02.

Una declaración de final de obra.

Si no necesitas un préstamo, con la declaración de final de obra será suficiente.

Para que resulte más fácil de entender, haré una clasificación teniendo en cuenta el tipo de persona que quiere llevar a cabo la construcción. Por una parte si se trata de un promotor (empresa o constructor) y por la otra, si se trata de un particular o autopromotor.

En ambas situaciones partimos de una finca en la que se quiere construir. La empresa o constructor querrá hacer un edificio o promoción de viviendas para su posterior venta. Y en el caso del particular, será una persona que quiere construir una casa para uso propio.

Antes de continuar hay que tener en cuenta también otros dos conceptos, debe distinguirse entre obra nueva finalizada y obra nueva en construcción. Esta última se suele hacer cuando el propietario necesita financiación del banco para construir y contrata una hipoteca sobre el inmueble en construcción.

Pero lo primero… ¿Qué es una declaración de obra nueva?

Es la manifestación en escritura pública del propietario o de todos los copropietarios de una finca, en la que se consta el hecho de haber comenzado o concluido nuevas actuaciones: construcción de edificios o viviendas, reformas, ampliaciones, rehabilitaciones o bien otras obras nuevas análogas. Esta declaración se realiza siempre ante notario.

Esta escritura se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad y así conseguir la concordancia entre el registro y la realidad jurídica. En otras palabras, que esa propiedad es legalmente tuya, puedes hacer con ella lo que quieres y gozarás de la protección jurídica con respecto a este inmueble.

Ahora veamos cada caso en particular. Si te interesa saber qué documentos se necesitan para escriturar una obra nueva, sigue leyendo.

Autopromotores: escriturar viviendas de uso propio

Cuando eres tú quien contrata al arquitecto para construir tu casa, hacer una reforma o una ampliación, llega un momento en el que te preguntarás «¿Qué documentos necesito para escriturar mi casa?».

La declaración de obra nueva se realiza ante notario y para ello necesitarás aportar la siguiente documentación:

Escritura de propiedad de la parcela/solar.
Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
La Licencia de obra del Ayuntamiento, que autoriza la construcción en base a un proyecto presentado por el propietario y redactado por un arquitecto u otro profesional competente.
La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legitimidad de la obra con el proyecto presentado (ya sea durante la construcción o una vez finalizada la obra).

Cuando la obra ya está acabada, deberás presentar:

Certificado final de obra visado y firmado legítimamente por el arquitecto.
Certificación catastral, que son las coordenadas de referenciación geográfica de la parcela y del inmueble.
Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
Certificado de eficiencia energética del edificio o de la casa (su validez máxima es de 10 años).
Inspección técnica del edificio, en caso de ser requisito.

El autopromotor individual está exento del seguro decenal por la construcción de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Sin embargo, si decide vender dicho inmueble antes de los 10 años, deberá contratar este seguro. En cualquier caso, desde Arquitecto.eco te recomendamos que te asesores en este tema antes de tomar una decisión.

Promotor: escriturar viviendas que no son de uso propio.

En el caso de una empresa o constructora que necesite realizar la declaración de obra nueva de inmuebles que no sean para uso propio, los papeles necesarios para escriturar la casa que deberá presentar ante el notario son:

Escritura de propiedad de la parcela/solar.
Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.
La Licencia de Obra concedida por el Ayuntamiento.
La certificación del arquitecto o del técnico competente, que acredite la legalidad de la obra con el proyecto que se presenta (bien durante la construcción o una vez finalizada la obra).

Una vez la obra haya finalizado, se debe aportar:

La certificación del proyecto visado y firmado por el arquitecto.
El certificado de eficiencia energética.
La referencia catastral de la parcela y del inmueble.
La Licencia de primera ocupación concedida por el Ayuntamiento.
El Libro del Edificio que deberá ser entregado a los usuarios finales del inmueble por parte del promotor. Debe ser aportado y firmado por el arquitecto. Este libro consta de 3 partes: una redactada por el arquitecto, otra por el aparejador y otra por ti, en caso de que seas el promotor. Además, se deberá aportar al Registro de la Propiedad para su archivo registral.
Seguro decenal: se trata de un seguro de daños y caución. Solo se exige para los edificios cuyo destino principal sea la vivienda, por lo que si el edificio es para otro uso, no será obligatorio contratarlo.

Preguntas frecuentes sobre escriturar una casa

A todos nos surgen preguntas cuando nos encontramos en esta situación, pero he recopilado las más comunes para darte una respuesta:

01.

¿Es obligatoria la declaración de obra nueva?

Si se trata de un constructor o promotor, es decir un empresario, la declaración de obra nueva es obligatoria.

En caso de un particular o autopromotor que construye sobre su terreno para su uso personal, deberá hacer la declaración de obra nueva para contratar los suministros y obligatoriamente si quiere vender, alquilar o pedir a un banco un préstamo hipotecario.

02.

¿Cuánto tarda un notario en preparar escrituras?

No existe un plazo establecido para escriturar una casa, ya que depende de factores como la carga de trabajo de las administraciones pertinentes.

Una vez que le entregas toda la documentación necesaria al notario para realizar las escrituras de una casa, puede tardar alrededor de 3 semanas. Cuando estén listas, deberás ir a firmarlas.

Por eso, te recomiendo que te informes desde un principio de cuál es tu caso y qué documentos necesitas para escriturar tu casa, para que el proceso se realice lo más ágil posible.

03.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa?

No hay un precio establecido para saber cuánto cuesta escriturar una casa exactamente.

Dependerá de los gastos de notario y de las tasas correspondientes.

04.

¿Qué es el Impuesto de Bienes Inmuebles?

Explicado en idioma no jurídico, es la revalorización del suelo donde se encuentra un inmueble y es un impuesto obligatorio de los Ayuntamientos.

Imagina que construiste una casa en la finca del pueblo hace 20 años y decides venderla, es probable que el valor del suelo en aquel entonces fuese inferior a lo que vale ahora, 20 años después.

La diferencia de esos valores es el Impuesto de Bienes Inmuebles.

05.

¿Qué pasa si mi escritura no está inscrita en el Registro de la Propiedad?

La inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble no es obligatoria, pero sí recomendable por sus beneficios.

Es una manera de curarse en salud y evitar posibles infracciones como la doble venta y te permite pedir una hipoteca si la necesitas.

Esta inscripción suele costar entre 100-300€ aproximadamente. Una vez tienes la escritura de la vivienda entregada por el notario, puedes inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Espero que este artículo te haya resultado útil, aquí hablamos sobre los documentos necesarios para escriturar una casa de obra nueva, es decir, aquella construida en un solar o parcela.

No te pierdas mi próximo post, porque en él te hablo sobre los documentos de compra-venta de una vivienda y todo lo necesario para escriturar una casa en este caso.

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