Los documentos necesarios para la compraventa de una vivienda y trámites
En el momento en el que nos enfrentamos a comprar o vender una casa, nos invaden las dudas:
- ¿Qué trámites hay en la compraventa de una vivienda?
- ¿Cuáles son los papeles necesarios para comprar o vender una casa?
- ¿Cuáles son los gastos e impuestos de compraventa de la vivienda?
- ¿Debería contratar una gestoría?
Si te surgen estas preguntas, en este artículo te explico los pasos a seguir para la compraventa de vivienda y qué debes tener en cuenta.
Trámites previos: contrato de compraventa privado
Es habitual que antes de hacer una escritura pública se firme un contrato de compraventa de la vivienda entre el comprador y el vendedor. Es lo que se llama un precontrato o también conocido como arras.
No es obligatorio, pero es común hacerlo ya que es válido para formalizar la compraventa y quien firma estará obligado legalmente a cumplir el contenido del documento. Por eso es importante que te asesores antes de firmar nada.
Deberás tener en cuenta:
01.
Quien firma como vendedor
Si se trata de un promotor firmará el administrador de la sociedad o un apoderado. Entre particulares deben firmar todos los propietarios.
02.
El estado de las cargas de la vivienda
Debemos comprobar si existen cargas como una hipoteca o embargos. Esto se puede ver en el Registro de la Propiedad.
03.
Comunidad
Si la vivienda está ligada a una comunidad de propietarios habrá que pagar una cuota. Debemos comprobar que la vivienda está al día de los pagos. También será necesario informarse de las normas de la comunidad y si hay derramas.
04.
Precio y arras
En el contrato de compraventa encontraremos el precio de venta y también es habitual que se pacten las arras o señal que el comprador debe entregar al vendedor. Si son arras penitenciales (lo más común), el comprador las perderá si no cumple el contrato y el vendedor las devolverá duplicadas si es él quien no cumple lo estipulado.
05.
Gastos de la compraventa de la vivienda
- Plusvalía Municipal
- Escritura pública ante notario
- Inscripción en el Registro de la Propiedad
- Impuestos de derechos reales
- Gestoría
Salvo que se indique lo contrario en el contrato de compraventa, el vendedor paga la plusvalía y el original de la escritura. El comprador deberá pagar las copias de la escritura pública, la inscripción el registro y los impuestos de la transmisión.
En el caso de que la venta venga de un promotor inmobiliario, los gastos son a su cargo.
Debes saber que, aunque el contrato de compraventa es un documento privado, es válido legalmente, pero no es suficiente para poder hacer la inscripción de la vivienda o solicitar una hipoteca, por eso será necesario hacer la escritura pública en el notario. Puedes encontrar más información de este tema en el post cómo escriturar una vivienda antigua.
Escritura de compraventa pública
La notaría es imparcial, pero aun así el comprador tiene derecho a elegirlo. Será el encargado de hacer el documento de compraventa público, o lo que es lo mismo, la escritura pública. Este documento garantizará que todo está de acuerdo a la legalidad y es necesario para que poder registrar la vivienda.
¿Qué tiene de particular la escritura pública?
01.
Fehaciencia
El notario recoge bajo su fe la voluntad de ambas partes de comprar y vender.
02.
Seguridad jurídica
El notario da seguridad jurídica al documento haciendo las siguientes comprobaciones:
- Identidad, capacidad y legitimaciones de la parte compradora y vendedora.
- Titularidad, cargas y seguridad de compra.
- Título de propiedad del vendedor, si es su vivienda habitual, si es una vivienda de protección oficial (advertirá del precio máximo de venta), si está libre de ocupantes o arrendamientos.
- Pago de las cuotas de la comunidad de vecinos.
- Datos catastrales.
- Certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad vigente.
- Medios de pago (cómo y cuándo se ha pagado la vivienda).
- Advertencias: en el supuesto de aplazar una parte del precio, vicios ocultos de la vivienda y obligaciones fiscales de la compraventa.
El notario debe asesorar y aconsejar de manera imparcial a todas las partes implicadas de forma gratuita, así que consulta todas tus dudas antes de hacer cualquier trámite y por supuesto, durante la firma de la escritura pública.
Trámites posteriores en la compraventa de una vivienda
01.
En primer lugar:
Deberemos abonar los impuestos de compraventa de la vivienda que correspondan a la Comunidad Autónoma. Habrá un plazo de un mes o 30 días hábiles para hacerlo desde la fecha de la escritura (varía de una CCAA a otra). Si se pasa el plazo habrá un recargo y una posible sanción económica si hay un requerimiento de la Administración.
Si la compraventa está sujeta a pagar IVA, será necesario pagar aparte el 1 o 1,5% del precio de la escritura (según Comunidad Autónoma), en concepto de Actos Jurídicos Documentados.
Si no se paga IVA porque es una segunda venta, se pagará entre el 6% y el 10% del precio como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (también según la Comunidad Autónoma)
02.
Ventanas
Se deberá inscribir la compra de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
El propio notario puede hacer el registro por vía telemática si se le solicita. Es recomendable hacerlo porque garantizamos la inmediatez y el bloqueo del registro a otro documento cualquiera.
También podremos presentar nosotros mismos una copia autorizada de la escritura al registro. Pero generalmente se encarga el notario de la gestión y de los trámites por una cuestión de rapidez y seguridad.
¿Te queda alguna duda con los trámites para comprar/vender tu casa o sus documentos? Escríbenos sin compromiso.
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